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マンションを購入すべきか賃貸すべきか？
マンション購入か賃貸か。なかにはこの段階でマンション購入か賃貸かで迷っている方もいるでしょう。だとしたらマンションを購入するか、賃貸にすべきか、この問題について一度立ち止まって考えてみることもひとつです。
購入と賃貸で取得費用に大きな違いはない
それでもひとつ言っておきますが、一生のうちに人が住まいにかける費用を賃貸を選べば節約できるわけではありません。
少し乱暴ないい方をすれば、購入と賃貸では大きな差はありません。費用の多寡は住宅ローンの返済方法や、そのときに選ぶ家賃によっても大きく変わってくるからです。
ただ、これからは人口減少などで、首都圏でも地方都市でも空き家の数は間違いなく増加していきます。
以前は老人には賃貸しないという大家さんも見受けられましたが、人口減っていくいまの時代にそれでは家主が想定していた賃貸収入もなかなか得られなくなります。これからは老人でも賃貸できる時代になるでしょう。
老後も帰れる家がないのはさびしい
しかしながら、あなたがさしあたっての収入に問題を抱えているわけでもなく、住宅ローンを借りられる年収は十分に備わっていなら、購入を前提に進めた場合のことをまず考えてみるべきです。
なぜなら住宅ローンは、いつまでも低金利を維持し続けるわけではないからです。
その際、住宅ローンの返済方法を研究することで、マンション取得費用はある程度コントロールできます。返済期間を短くする絵が描ければ、あなたの迷いはいまより少なくなっていることでしょう。
老後になっても住む家を探して彷徨うのがイヤなら、住宅ローンを早く返す方法に目を向ければ良いのです。
これで購入を前提に検討する気持ちになれたら、まずマンション購入のデメリットの抽出に取り掛かりましょう。
マンションのメリット・デメリット
<費用にかかわる部分>
ここではマンションか戸建てかで迷う方がよく引っ掛かる、マンションのデメリットをあえて挙げています。しかしそのデメリットには、メリットに繋がる要素も少なからず隠れていました。
一般的にはマンションは戸建てよりも取得費用が高いイメージがあります。その中身について実際どうなのかを検証してみましょう。
マンションの価格は高いイメージがある
一般的にマンションは優良な立地に建てられています。
そのため戸建てに比べて建築コストは全体的に高めです。
2016年度フラット35 融資利用者の主要指標によれば、
1か月当たりの予定返済額は全国平均でマンションが117.0（千円）のところ、土地付注文住宅は109.5（千円）。
月々8.5（千円）マンションのほうが高くなっています。これをマンション購入のデメリットと考える人は相変わらず多いのです。
しかしマンションと同じ立地なら、戸建てのほうが取得費用は高くなるようです。設計や仕様にこだわった場合、戸建住宅の建築コストはさらにかさみす。
また構造はマンションのほうはRC（鉄筋コンクリート）造ですし、戸建てのほうはほとんどが木造です。RC造と木造を建築費で比較すると、明らかにRC造のほうが高くつきます。それを考えると、マンションは意外に割安だということが分かるでしょう。
マンションは維持費がかかるイメージがある
マンションは維持費がかかるイメージがあり、これをデメリットと考える人も多いようです。
また10年〜12年目に実施される初回の大規模修繕工事より、20年目に実施する大規模修繕工事のほうが工事費は高くなります。そのため一時金として数十万円を集めるところがあったりと、マンションによって徴収額が変わってきます。
もちろん戸建ても建物の維持費は必要ですが、マンションのように管理費・修繕積立金をかならず集める必要はありません。両者のこの違いはやはり大きいでしょう。
ただ修繕工事が計画的に決まっているマンションは、建物の劣化が少なく、十数年経つのに外装塗膜もしっかりしています。戸建てはハウスメーカーにもよりますが、基本的に家主の判断に任せて補修を行います。従って建物を長持ちさせる維持管理の仕組みは、戸建てよりマンションのほうが進んでいます。
なお修繕積立金を抑えたければ、総戸数が180〜200戸以上の大きな分譲マンションを選びましょう。そのほうが修繕積立金は割安に収まる傾向があります。さらに維持費をできるだけ掛けたくなければ、タワーマンションだけはぜひとも避けるべきです。
マンションは税金が高いイメージがある
建物の税金とはおもに固定資産税のことです。結論からいうと明らかに戸建てよりマンションのほうが固定資産税は高くつきます。
税金が高くなる仕組みは、建物の構造の違いによるところが大きいのです。たとえばRC造のマンションは法定耐用年数が47年と飛び抜けて長いのに、戸建ての多くは木造ということで、法定耐用年数は22年とRC造の半分以下です。つまり資産価値がゼロになる時期が、RC造のマンションのほうが木造の戸建てより早く訪れるため、税負担も少なくて済むわけです。
ただしこれも資産価値という観点でみると見方は逆転します。マンションは築年数が経過しても、資産価値がそれほど下がらず持続します。よって中古になってもマンションのほうが値段が比較的高いままで通りやすいのです。そうなると、賃貸や売買がしやすくなります。将来的に賃貸や売買を考えているのなら、戸建てよりもマンションをおすすめします。
マンションは駐車場料金を別途負担するイメージがある
首都圏ではクルマ離れが進み、一部のマンションでは駐車場がガラ空きとなっているところも見られるようです。ただ一般的にマンションでは、駐車場料金を別途負担するところがほとんどです。これは明らかにマンションのデメリットでまさにイメージどおりです。
いっぽう戸建ての場合は、所有する土地に駐車場を確保できれば駐車場料金は掛かりません。クルマ好きには、自宅でパーキングできる戸建てのほうが向いているといえます。
マンションのメリット・デメリット
<暮らしやすさにかかわる部分>
次に暮らしやすさといった部分についてマンションを見てみましょう。こちらは比較的デメリットが多くみられた費用とは違い、メリットと判断される例が多くなるのが分かります。
間取りの自由度や可変性は？
間取りの自由度は、戸建てに優るものはないと通常は思われています。
しかし誰かに貸す、あるいは売ることを考えた場合、普遍的な間取りこそ重要ではないでしょうか。その意味では、マンションの間取りも決して捨てたものではありません。
なお戸建ての場合は、建築法規の範囲内であれば増改築が可能です。
ただし都市部の戸建て住宅は、建ぺい・容積率がすでに目いっぱいまで住宅を建てているのではないでしょうか。
マンションは総じて立地が優良である
立地はマンションを決定する重要な要素で、標準的なマンションはその地域の良好な立地に建っています。戸建も良い立地に分譲しているものですが、総合的にみればマンションにはかないません。
特に近年では地方都市の郊外化が頭打ちとなり、駅近くにコンパクトシティ化が発達しています。そうした環境開発とコラボした駅近くの立地にマンション開発が再び注目されています。
マンションは気密・断熱性がとりやすい
建物の設計にもよりますが、家計に占める冷暖房コストが抑えられるのは、戸建てよりマンションのほうが優っています。これは木造よりRCのほうが壁が厚く、開口部の密閉度合いが高いからで、いわゆる気密・断熱が取りやすい構造です。
木造住宅でも気密・断熱性能が高い住宅が増えていますが、どうしてもコスト的に高くなることは避けらません。
マンションはプライバシーや安全性についてもほぼ万全
住まいのプライバシーや安全性についても、マンションは多くの物件でエントランスにオートロックが採用されており、それと住居部分の施錠によって二重施錠が一般的になっています。さらにマンションは、警備システムを導入しているところもあります。
いっぽう戸建ては、建主の意識にプライバシーや安全性は左右されます。その点でもマンションは一歩も二歩も先に進んでいるといってよいでしょう。
中古マンションか中古一戸建てならどっちを選ぶ？
日本の中古不動産は従来とは違い、少しずつ変わってきています。これはリフォームやリノベーションという技術によって、新たな中古市場が形成されているからで、中古でも価値ある物件が割安価格で取得できるようになっています。
中古マンションは資産価値を維持しやすい
ただそうした中でも、マンションは構造の違いから法定耐用年数が47年と長いため、中古再生市場でも資産価値を維持しやすく、見た目も美しいものが多くなっています。
また中古市場は地域性もあります。たとえば、首都圏なら圧倒的に中古マンションが市場も厚く物件数も豊富です。いっぽう地方都市では、中古市場は戸建て物件のほうがメインです。
これからは中古でもマンションを選ぶ人が増える
それでも今後は地域性を問わず、マンションや戸建てを探せる時代が来るでしょう。ただ、これから日本は超高齢化社会が訪れるわけですが、そのような社会が求めるのは、駅近くの利便性が良い中古マンションではないでしょうか。
東北の豪雪地帯で、日中に雪片付けをしているのは70歳や80歳の老人の方々です。これをいまの現役世代の人達が、リタイア後に日々の雪片付けを厭わないでやれるか甚だ疑問です。このことから、地方でも郊外の戸建て人気はますます下火になることが予測されます。
マンションがおすすめなのはこんな人
マンションのデメリットを挙げて記事を書き進めてきましたが、最終的にはマンションも住まい選びの選択肢に入れておくべきということが、あらためて分かってきました。
最後に住まう人のとって、マンションと戸建てのどちらが向くかをまとめておきましょう。
マンションが向く人
・暮らしに立地や利便性を求める
・できれば街中で生活したい
・将来は売買や賃貸もやってみたい
・ランニングコストが掛かっても資産価値を維持したい
戸建住宅が向く人
・クルマが好き
・土地を資産として所有したい
・生活の中で庭を感じていたい
・できれば音を気にせず生活したい
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まとめ
マンション購入に関心があっても、価格が高い、維持費がかかるなどの理由だけで諦める方もいるようです。しかしそれらのデメリットには、かならずメリットに変わる理由がありました。
本文でも触れているとおり、日本は否応なく超高齢化社会に突入します。そうなると、マンションへのニーズは今後ますます高まってくるでしょう。