新築マンション購入時の税金計算してみた。

マンションの購入時には、不動産取得税をはじめ、さまざまな税金がかかります。 さらに、購入時だけでなく継続的にかかる固定資産税のような税金もあります。 不動産購入ではどのような税金がどのくらいかかり、どのくらいのお金の用意が必要なのでしょうか。 注意点も含めてマンション購入時の税金について解説します。

この記事は約7分で読み終わります。

 

 

  • マンション購入ではさまざまな税金がかかる

購入時だけでなく固定資産税や都市計画税は継続的にかかる

・購入時には不動産取得税の他、登録免許税などもかかる

・それぞれの税金を考えて住宅ローンの用意、月々の支払いを準備することが重要

 

 

  • マンション代金だけではない!税金を紹介!

マンションを購入したら、ローンの返済と管理費や修繕積立金を毎月支払っていく必要がありますが、費用はそれだけではありません。

マンションの所有者は税金を支払う義務があります。

 

毎年支払う税金は、固定資産税都市計画税です。

それぞれの税金の内容と支払いのタイミングを解説します。

 

■固定資産税とは

固定資産税は、東京23区を除き、市町村が土地や建物などの固定資産に対して課税される地方税のことです。

市町村作成の固定資産台帳をもとに、毎年課税が行われます。

 

なお、固定資産税はその年の1月1日時点で固定資産を所有している人に課されるもの。

1月1日以降に譲渡や売却などがあっても、新たな所有者に対して請求が来ることはありません。

 

基本的には、不動産の購入時に一部負担した金額を購入者が支払う仕組みになっています。

 

 

■都市計画税とは

都市計画税は、固定資産税と同じように地方税に分類され、土地や建物などの固定資産の一部に課せられる税金です。

 

ただし、固定資産税はすべての地域で課される税金ではありません。

商業発展のための都市計画区域のうち、優先的に都市化を目指す市街化区域にある土地や建物に課される税金です。

 

日本全土の約4%がこの市街化区域にあたり、市街化区域にあるマンションを所有する場合は固定資産税に加えて、都市計画税を支払わなければなりません。

 

 

  • 固定資産税や都市計画税はどのように支払う?

固定資産税と都市計画税の支払いは、4月、7月、12月、翌2月の年4回が原則で、4回に分けて支払います。

 

固定資産税・都市計画税ともに、1回目の納付期限である4月よりも前に納税通知書が送られてくるはずなので、期日までに支払いしましょう。

なお、地方によっては一括での支払いなど、支払い方法が少し異なることがあります。

 

 

  • 固定資産税はいくらかかる?

実際に固定資産剤はどのくらいかかるものなのでしょうか。

市町村によって変動はありますが、以下が固定資産税の標準計算方法です。

 

固定資産税評価額 × 1.4%(税率)

 

固定資産税評価額は、土地なら公示価格の7割くらい(首都圏は公示価格よりも割高)、建物なら再建築費用をもとに算出された額です。

建物や土地を購入したときの額が基準になる訳ではないので注意しましょう。

 

それでは、実際1.4%の固定資産税はどのくらいなのか、80m2の3LDKマンションの場合で計算してみます。

固定資産税評価額は、土地2,000万円、建物2,000万円とします。

 

単純に計算すると、

土地 2,000万円 × 1.4% = 28万円

建物 2,000万円 × 1.4% = 28万円

合計 56万円(固定資産税)

 

単純に計算すると56万円が年間の固定資産税です。

しかし、実際は小規模住宅用地や住宅用新築建物の特例で課税額は減ります。

 

まず対象の土地は80m2で、200 m2以下の小規模住宅用地に該当するため、土地の評価額は6分の1になります。

土地 2,000万円 × 1/6 × 1.4% =約4万6千円

 

一般の住宅であれば新築から3年間は120 m2までの部分について特例を受けることが可能です。(平成30年3月31日までの新築が対象)

 

建物分も適用を受ければ、3年間は固定資産税が2分の1になるため、建物2,000万円とすると年間14万円。

 

新築から3年までは約18万6千円、3年目以降は約32万6千円です。

特例が全くない状態は56万円ですから、特例が適用されるのと適用されないのとでは大きな差があることがわかります。

 

なお、固定資産税の評価は3年ごとに変わります。

土地は時価なので変動することも多いですが、建物は基本的に経過年数に合わせて評価額が低くなるのが一般的です。

 

 

  • その他の税金はかかるのか

先にご紹介したように、場所によっては固定資産税以外に都市計画税がかかることがあります。

都市計画税も固定資産税同様に地方税で、地方によって税率の異なる税金です。

 

上限は0.3%なので0%から0.3%の範囲内で課税されることになります。

計算の対象は、固定資産税評価額で、固定資産税と同様です。

 

固定資産税評価額 × 0.3以下(0.3が上限)

 

たとえば80 m2の土地の場合、200 m2以下の部分である小規模住宅用地に該当するため、評価額を3分の1にすることができます。

土地の評価額が2,000万円だった場合、約660万円に評価額を抑えられるということです。

 

なお、都市計画税に関しては固定資産税のような住宅用新築建物に関する特例はありません。

土地だけが特例の対象となります。

 

【計算例】

土地 2,000万円 × 1/3 × 0.3% = 2万円

建物 2,000万円 × 0.3% = 6万円

都市計画税合計 8万円

 

たとえ80 m2の土地にあるマンションだとしても、固定資産税と都市計画税とを加算すると年間で結構な額になります。

さらに、新築から3年が過ぎると特例がなくなるので、固定資産税が増加するのも痛いところです。

 

できるだけ将来的な費用を抑えながらマンションを購入したいのであれば、固定資産税のみの場所でマンション探しをするのもおすすめです。

 

  • 不動産取得でかかる不動産取得税

建物や土地を購入した場合にかかるのが不動産取得税です。

購入時のみにかかる費用ですが、税率3%とそれなりの額になるので、購入時には不動産取得税も考慮しておく必要があります。

 

【土地の不動産取得税の計算】

(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) - 控除額

 

【建物の不動産取得税の計算】

(固定資産税評価額 - 控除額) × 3%

 

建物、土地ともに3%の税率ですが、一定の控除額を差し引くタイミングが異なります。

 

  • マンション購入では登録免許税や印紙税もかかる

マンション購入時には、登記の際の登録免許税(新築の場合は固定資産税評価額の0.4%、特例適用で0.15%)の他、売買契約書のための印紙税がかかります。

購入する物件の金額にもよりますが、数万円程度の費用がかかると考えておきましょう。

 

  • マンション購入に消費税はかかる?

ものを購入する際にかかる消費税。

マンション購入も例外ではありません。

土地は消費税非課税のため、土地の購入代金に関してはかかりませんが、建物の購入費には消費税がかかります。

 

消費税は、固定資産税や不動産取得税などと異なり、固定資産税評価額ではなく、実際の購入額に課税される点に注意しましょう。

住宅購入額に含めて支払うのが一般的です。

 

【消費税の計算方法】

住宅購入費 × 消費税率(2017年時点で8%)

 

ただし例外もあり、個人が売主の中古マンションには消費税はかかりません。

 

 

  • マンションは税金の控除措置や優遇措置がある?

マンション購入となると、固定資産税や都市計画税をはじめ、不動産取得税などさまざまな税金がかかりますが、一方で税金の優遇を受けることもできます。

 

■固定資産税の優遇

毎年かかるものだからこそ、できるだけ抑えたい固定資産税。

新築から3年(または5年)までは固定資産税の優遇で、条件に一致する場合、課税評価額を減らすことができます。

 

なにかと費用がかかりがちな新築マンション購入後の数年間。

固定資産税の優遇が受けられるのは嬉しいです。

 

■住宅ローン控除

事業所得や給与所得など、所得がある場合で、新築マンションを購入した場合、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

 

取得から6ヶ月以内に入居している、ローン返済が10年以上などいくつかの条件がありますが、住宅ローンの利用で所得税を抑えられるのがポイントです。

上限はありますが、住宅ローンの残高1%が10年間控除されます。

 

<まとめ>

マンション購入では、不動産取得税をはじめ、継続的にかかる固定資産税や都市計画税なども発生します。

マンション購入は購入費用だけでないという点に注意しましょう。

ただし、固定資産税など一部の税金は優遇措置を受けられる可能性もありますし、所得税を支払っている場合は住宅ローン控除というものもあります。

固定資産税は計算されたものが送られてきますが、住宅ローン控除は申告制なのでマンションを購入した場合は、忘れずに申告することをおすすめします。(1回目は確定申告が必要です。)