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新築マンションを購入する時には分譲や販売をする不動産会社で決める選び方があります。確かに名の知れた会社ほど安定感があり、トラブルが少なく、倒産する心配も無いように思えます。だからと言って無名に近い中小の不動産会社が劣るとは限りません。新築マンションを不動産会社で決める選び方をする時のポイントを紹介します。
様々な角度から不動産会社をチェックする選び方をしよう
・新築マンションを購入する時に関わる会社は4種類ある。
・デベロッパー（分譲会社）から他の会社へ役割が分担される。
・デベロッパーは売主なので瑕疵や欠陥に対する責任がある。
・「メジャー7」のデベロッパーは魅力的だが中小だから劣るわけではない。
・中小のデベロッパーはこだわりや需要、管理方針などで判断する。
・販売会社は担当者の接客が優れて知識豊富なのが望ましい。
・知らない販売会社は宅地建物取引業の免許を確認。
新築マンションの購入に関わる会社の種類
新築マンションを購入する時に関わる会社は1種類だけではありません。「デベロッパー」と呼ばれる分譲会社から、複数の会社に役割が分担されています。それぞれの役割と関わり方を見てみましょう。
デベロッパー（分譲会社）
デベロッパーは新築マンションの計画・開発から分譲までを担います。計画に基づいて施行会社に発注し、販売会社に販売委託をします。そして販売が完了した後は管理会社にマンションの管理を任せます。新築マンションの売主もデベロッパーです。
マンションを購入する時は販売会社が窓口になるので、買主とデベロッパーとの接点はほとんどありません。ただし売主であることは変わらないので、マンションにトラブルが発生した時は責任を負います。例えば引き渡しから10年以内に発生した瑕疵や欠陥に対する「瑕疵担保責任」などです。
そのためデベロッパーには責任能力があるのはもちろん、ずっと経営されていなければいけません。倒産すると賠償できなくなるからです。施行会社に請求するには因果関係を証明する必要があります。
近年では新築物件を供給する不動産会社に「住宅瑕疵担保責任保険」の加入が義務付けられています。万が一倒産しても保険会社に請求すれば2,000万円以上が支払われるようになりました。ただし実際の賠償額がそれ以上になる場合もあります。
インターネット上では、こうしたデベロッパーの新築マンションにおける欠陥の多さや問題発生時の対応力を口コミで読めるようになっています。特に馴染みが薄い中小の不動産業者がデベロッパーの場合は参考になるでしょう。
施行会社
デベロッパーの発注によって実際にマンションを建築するのが施行会社です。大手のデベロッパーでは系列の建設会社やゼネコン（総合建設業者）が担当するのが主流です。デベロッパーと同じく買主が直接関わる機会はほとんどありません。
ただし瑕疵や欠陥の有無は施行会社に左右されます。もし可能であれば、どれくらいの業者が建築に関わっているのか確認してみましょう。孫請けや孫孫請けなど下請けの数が多く、施行会社との関係が遠くなるほどずさんな工事になりやすい傾向があります。
また無理な施行計画を立てている場合も、工期に間に合わせるため手抜き工事になりがちです。購入前に建設現場へ足を運んで見ると雰囲気を掴めて判断材料になるかもしれません。インターネット上の口コミも参考になります。
販売（代理）会社
新築マンションを購入する時に窓口となるのが販売会社です。デベロッパーから受託して販売を担当します。デベロッパーの系列会社や販売代理を専門とする不動産会社などがあります。
販売会社の役目は営業活動を通して新築マンションを販売し、売買が成立したらデベロッパーに代わって契約の締結や代金の受取、物件の引き渡しまで行うなど多岐に渡ります。必然的に買主との接点も多くなるでしょう。
当然、知識が豊富で対応力にも優れているのが望ましいですが、販売会社の中には売ることばかりに力を入れて、これらが乏しいところがたくさんあります。また担当者ごとの個人差もあります。長い付き合いになるだけに、まずは電話での問い合わせやモデルルームの見学などて様子をうかがいたいところです。
なお、新築マンションの購入に「仲介会社」が関係することはありません。仲介会社は個人同士の売買を仲介するため中古マンションの購入時には登場しますが、新築マンションはデベロッパーが売主なので出番がありません。ただし販売会社の中には別に仲介事業も行っているところがあります。
管理会社
完成して買主への売り渡しも済んだマンションを管理するのが管理会社の役目です。新築マンションの場合はデベロッパーが管理会社を決めますが、住人による管理組合の総会で一定数の同意があれば変更できます。標準的な目安としては過半数です。
管理会社は自主的に動いているのではなく、管理組合と交わした管理委託契約の範囲で業務を行っています。一般的には事務処理、清掃、建物や設備の維持管理、管理人の配置が主な業務です。必ずしも入居者同士のトラブルに対応するわけではないので注意が必要です。
もちろん管理組合と連携して注意喚起をしたり、新たなルールを設けるための手伝いをしたりするなどの対応は行います。すべては独断ではなく張り紙1つでも管理組合の承諾が無ければ行わないものです。
だからと言って、どこの管理会社でもいいわけではありません。本当に優れた管理会社は住み良い環境を提供してくれるだけでなく、長期的な修繕計画を立ててくれたり管理組合の資金計画をサポートしてくれたりします。結果としてマンションの長持ちや資産価値の維持につながるのです。
よほど欠点が目立たない限り、後から管理会社を変更するのは容易ではありません。最初から優れた管理会社が決められていることもマンション選びの基準になるでしょう。
新築マンションを買う時は分譲会社を見ることが大切？
これまで紹介してきた4種類の会社の中で、買主が最も長く関わる可能性があるのは分譲会社です。また新築マンションの計画・開発・分譲を行うので、仕上がりや住み心地は分譲会社のセンスや実力に大きく左右されます。そんな分譲会社を見る時のポイントをピックアップします。
分譲会社のメジャー7とは？
第一候補になりやすい大手の分譲会社は知名度の高さで安心感があり、豊富な資金力で人気のエリアにマンションを建てたり、新たなエリアを開発できたりします。こうした大手の不動産には総合力に優れた財閥系、資金力の金融系、地域開発力の鉄道系、多角的経営のノウハウを生かした商社系などがあります。
その中でも突出している7つの分譲会社を「メジャー7」と呼び、新築マンションの販売実績は全体の3割以上を占めます。その7つとは野村不動産、住友不動産、東急不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、東京建物、大京です。これらの会社が提携して運営するポータルサイトもあります。
確かにメジャー7にもなると仕上がりや住み心地は申し分なく、ブランド力によって資産価値が長期にわたって維持されます。一方で物件価格は総じて高いので、手が届きづらいのが難点です。ただし鉄道系を中心に手頃な新築マンションを提供するメジャー7もあります。
中小の分譲会社ではダメなの？
中小の分譲会社は知名度の面でも資金力の面でも大手には劣るため、都心部では後回しにされたり、そもそも候補に上がらなかったりする場合もあります。けれども大手が開発しづらい地方都市のマンションは多くが地元の中小の分譲会社によるものです。
中小の分譲会社には大手にない魅力があります。例えば大手によるマンションは、特に一般向けになるほど画一的な造りになりがちです。対して中小によるマンションはポリシーやこだわりが強く反映されており個性的です。それが買主のニーズと一致した時は大手よりも魅力的に見えるでしょう。それでいて意外と大手より割安な物件なもあります。
選ぶ時のポイントは購入後の売りやすさや貸しやすさです。建物自体の資産価値よりは使い勝手や広さ、駅からの距離や利便性などです。特に安定した需要が見込める単身者や高齢者にとって住みたいと思えるマンションか考えてみましょう。また実際に建設現場やインターネットの口コミを見るのも参考になりそうです。
管理方針の決め方もチェックポイント
新築マンションの管理会社は基本的に分譲会社が決めます。どのように管理するかは管理規約や長期修繕計画などの案を通して確認できますが、時には分譲会社が有利になるよう作成されている場合もあります。特に系列会社に管理を委託すると起こりやすいでしょう。
管理会社は後からでも変更できますが、マンションに住む世帯の過半数の同意が必要です。そのため問題点によっては同意が得られず、容易に変更できない可能性があります。管理方針の案を見て納得いかなければ購入を避けた方が無難です。
新築マンションを購入する際の販売会社の選び方
新築マンションの販売会社は、買主が購入するまで最も深く関わります。たとえ良い物件であっても印象の悪い販売会社からは買いたくないでしょう。また営業員が間違っていたり、意思の疎通が不十分だったりして理想とは異なるマンションを購入する恐れもあります。どのように販売会社を選べばいいのでしょうか。
営業員の人となりを見る
まずは電話で問い合わせてみたり、モデルルームに出向いたりして、直に営業員と接してみましょう。そうすると言葉遣いや態度などから人間性が見えてくるはずです。全員が最低限の接客すらできないのはもちろん論外です。何人かの1人が劣る場合も会社の教育体制が不十分だと考えられます。
特に気をつけたいのは、モデルルームで接客してくれた人と実際の担当者が違う場合です。販売会社の中にはモデルルームに接客が優れた従業員を配置し、その後の対応は営業担当者が行うところがあります。モデルルームに特化した派遣社員を雇っている販売会社もあるほどです。
もし別の営業担当者が来て、どうしても合わなかったり対応に誠意が見られなかったりするなら勇気を出して変えてもらいましょう。それを渋ったり、変えても似たようなのが来たりするなら、販売会社ごと今後の取引を断った方が良さそうです。もちろんこちらも買主だからと不遜にならず礼儀を持って接しましょう。
知識は豊富であって欲しいけど
新築マンションの購入は、ほとんどの買主にとって初めての経験です。当然、分からないことが多くて不安を感じます。だからこそ販売会社の担当者は知識が豊富であるのが望ましいでしょう。例えば手続きの流れや住宅ローン、税金などです。
もちろん、これらをマニュアルだけですべての担当者が回答するのは不可能です。やはりベテランの担当者には敵いません。それでも詳しい担当者に確認したり、後で連絡したり、他の問い合わせ窓口を紹介したりするなど、いくらでも方法はあるはずです。知識が不足していても、こうした対応力があるか重視しましょう。何の根拠もなく「大丈夫です」と言い切る担当者も要注意です。
地域情報に詳しいとなお良い
見知らぬエリアの新築マンションを購入する時は、マンション自体の間取りや住み心地に加えて地域の環境や利便性が気になるものです。モデルルームや営業の担当者が知っているとより信頼関係が深まるでしょう。本当に優れた担当者は実際に現地へ足を運んで体感しているはずです。
最低限、マンション周辺の治安や食料品店までの所要時間、公共施設の有無あたりは答えられるようにしてほしいところです。さらに美味しいレストランや穴場のスポットを知っていると評価も上がるでしょう。
もっとも自分で行けば分かることですし、インターネットの口コミやグーグルの「ストリートビュー」でも大まかな印象は掴めます。地域情報に詳しくないからという理由だけで購入を断念するほどではありません。
安全な販売会社の見極め方は？
名の知れた大手やデベロッパー系列の販売会社であれば、担当者の対応差はあっても会社自体は安全でしょう。もしまったく知らない販売会社だった場合は、どのように安全性を見極めればいいのでしょうか。
不動産会社は建設大臣（事業所が複数の都道府県にまたがる場合）または都道府県知事（営業所が1つの都道府県だけの場合）が発行した宅地建物取引業の免許があります。免許番号のカッコで囲まれた数字が「更新回数」で5年ごとに更新します。数字が多いほど営業年数が長い証です。
また国土交通省の地方整備局や都道府県で管理する「宅地建物取引業者名簿」で過去の行政処分の有無を調べられます。東京都のようにインターネットで処分の内容を見られる自治体もあります。
まとめ
新築マンションに関わる不動産会社は4種類あります。その中でも売主となるデベロッパー（分譲会社）と、契約・代金の受取まで対応する販売会社は重要です。選び方としては、どちらも信頼性を判断します。デベロッパーであれば万が一の瑕疵や欠陥があった時でも賠償できる能力、販売会社であれば誠意ある対応が求められるでしょう。