目次
みんなが思う不安とは？
マンションの賃貸投資の不安を一言でいうと「きちんと利益が出るのだろうか」という一点に尽きると思います。というのも、不動産投資は「投資」なので、赤字になる可能性もあり、不動産は一千万円単位の高額な金額なので、ほかの投資よりもさらに不安になりやすいのです。
具体的には、以下3点を不安視する人が多いです。
・ローンについて
・マンション賃貸の支出について
・マンション管理について
次項より、この3点に関して不安に思う理由や、その対策について解説していきます。
知っておきたいローンについて
まずはローンからです。上述したように、不動産取得時は一千万円単位の資金が必要であり、諸費用だけで百万円単位のお金が必要です。そのため、「きちんと利益が出るか？」という不安には、最も負担額が大きいローンについて知る必要があるのです。
ローンは借りられるの？
注意したい点は、賃貸投資でマンションを購入するときは、住宅ローンは組めないということです。なぜなら、住宅ローンはあくまで「自己居住用」マンションに利用できるローンだからです。賃貸用のマンションを購入するときは、不動産投資ローンやアパートローンになります。
住宅ローンとの違いとは？
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは以下2点です。
・審査基準
・金利
特に「金利」に関しては月々返済額が大きく変わってくるポイントなので注意しましょう。月々返済額よりも家賃収入が上回っていないと赤字になるので、月々返済額は賃貸投資の成功の鍵を握ります。
審査基準は？
不動産投資ローンは、審査基準として「マンション（物件）の資産価値」が重視されます。住宅ローンもマンションを担保に取るので「マンションの資産価値」は見ますが、不動産投資ローンほどではありません。
不動産投資の場合は、その賃貸マンションからの収益でローンを返済するため、マンションの資産価値は住宅ローンより重視するというわけです。そのほかの「年収・自己資金率・勤続年数」などの部分は、住宅ローンも不動産投資ローンも概ね同じです。
ただ、不動産投資ローンは「入居用以外のもう1つのマンションの購入資金」になるので、住宅ローンよりも返済が厳しくなると見なされ審査は厳しくなります。
金利はどのくらい？
銀行によって金利は異なりますが、2018年5月時点では、住宅ローンは0.5％ほどが最低金利であり、不動産投資ローンは低くても2.5％ほどでしょう。仮に、3,000万円のマンションを、借入30年、元利均等返済のローンで購入したら、月々返済額および総返済額は以下の金額になります 。
・金利0.5％：月々返済額77,875円、総返済額32,707,560円
・金利2.5％：月々返済額107,248、総返済額45,044,199円
このように、月々返済額で29,373円、総返済額で12,336,639円の違いになります。これは、不動産投資ローンの金利が高いというよりも、住宅ローン金利が低すぎると言えますが、いずれにしろ金利差が大きい点は認識しておきましょう。
マンション賃貸の支出とは？
次に、賃貸マンションを購入したときに発生する支出を、以下に分類して解説します。
・ローン関係費用
・管理手数料
・税金関係
・その他費用
また、それらを踏まえて確定申告のポイントも解説していきます。
ローン関係費用
ローン関係費用とは、具体的に以下の費用です。
・手数料
・保証料
・ローン利息
ローンを組む時には手数料と保証料がかかります。これらの金額は銀行によって異なりますが、保証料は借入金額の2％程度と高額のこともあるので良くチェックしておきましょう。また、ローンを借り入れた後も、毎月利息が支出になります。
管理手数料
詳細は後述しますが、管理会社に手数料を支払い、マンションを管理してもらいます。また、マンションを購入すると、そのマンションの購入諸費用として「修繕積立基金」などを一括で徴収されることもあるので注意しましょう。
さらに、そのマンションで発生する管理費・修繕積立金が毎月発生し、この金額もマンションの購入者（所有者）が支払うことになります。
税金関係
マンションを購入すると、以下の税金がかかります。
・不動産取得税
・固定資産税、都市計画税（固都税）
不動産取得税とは、不動産を購入したときに一度だけかかる税金です。マンションによっては数十万円にもなるので、予測金額を不動産会社にシミュレーションしてもらうようにしましょう。
固都税は、マンションをはじめ不動産の所有者にかかる税金です。税額は物件によって異なりますが、毎年必ず発生する点は認識しておきましょう。
その他費用
その他費用とは、以下の費用です。
・保険料
・税理士報酬
保険料は火災保険や地震保険です。火災保険はローンを組むと必須加入ですが、地震保険は任意加入になります。また、税理士報酬とは、確定申告書類を税理士に依頼した場合にかかります。自分で作成する場合にはかかりません。
確定申告のポイント
上述した費用が賃貸投資にかかる費用ですが、確定申告時には以下の費用は経費計上できます。
・ローン利息
・マンションの管理費や修繕費
・固都税、不動産取得税
・保険料
・税理士報酬
・減価償却費
「減価償却費」以外は上述した費用になります。減価償却費とは、マンションの購入費用を、ルールに従って、何年かに渡って経費計上できるお金です。つまり、購入費用も毎年経費として計上可能ということになります。
経費計上するということは、その賃貸マンションから得た収益（賃料収入）から経費の分をマイナスできるということです。経費の分をマイナスできるということは、マイナスした分の税金は安くなります。マンションの賃貸投資は上記のように経費項目が多いため、節税効果が大きくなるのです。
マンションの管理は大変？
最後に、マンション管理について解説していきます。結論からいうと、マンション管理は管理会社に任せるので、マンションの購入者はあまり気にしなくて良いです。
マンション管理とは？
マンション管理とは、以下のような業務を指します。
・賃借人の募集
・賃料の回収
・共用部の清掃（一棟の投資の場合）
これらを自分だけでやるのは厳しいので、一般的には管理会社に全て任せます。相場は、賃料の数％ほどが手数料になるので、そこまで高くない金額でマンションの管理を一任できます。
サブリース契約とは？
特別な管理方法として、サブリース契約があります。サブリース契約は、まずサブリース会社と賃貸借契約を結びます。その後、そのサブリース会社が第三者と賃貸借契約を結ぶので、いわば「又貸し」するということです。
この場合、第三者が見つからなくて空室でも、マンションの購入者はサブリース会社から賃料をもらえる点はメリットです。ただ、サブリース契約は、サブリース会社に賃料の10％ほどの手数料がかかるので、手数料が上がる点はデメリットといえます。
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まとめ
このように、ローン・支出・管理といった、マンションの賃貸投資をした人が感じがちな不安を解説しました。確かに、ノーリスクではありませんが、不安に思うポイントを知っておくことで、不安は和らぐと思います。上述した点を頭に入れて賃貸投資をすると、不安が少なく運営できます。