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住宅ローンの保証料ってどんな費用？
マンションを購入する際の費用は高額なため、多くの方がローン会社を利用することを検討します。ここでの保証料とは、いったいどのような役割をもっているのでしょうか？
住宅ローンの保証料とは
住宅ローンの保証料とは、ローン返済者に万が一のことが起こり、返済できなくなったときに、保証会社に残りのローンを建て替えてもらうための費用のことを指します。ここで注意したいのは、保証会社が残りの住宅ローンを肩代わりするわけではないということです。そのため、「もしものことが起こった場合は、保証会社が払ってくれるからまったくお金を払わなくて良いんだ」などと思っていたらそれは大きな勘違いです。
もちろん、残りのローンは保証会社が金融機関に支払いを行います。しかし、ローンの返済額を一時的に保証会社が立て替えているだけにすぎません。そのため、ローンの返済先が金融機関から保証会社に変わるだけで、ローン返済者は債務を返済しなければなりません。
ローンの返済先が変わるだけで実質同じではないか、と感じるかもしれませんが、連帯保証人を立てなくても良いという点は大きなメリットであるといえるでしょう。
以前は住宅ローンを組む際に連帯保証人を立てて、ローン返済者が返済できなくなったときには代わりに返済してもらっていました。しかし、それでは連帯保証人をお願いできる親族がいない場合は住宅ローンが借りられないという問題が起こっていたのです。
それを解決するために生まれたのが保証会社による「住宅ローンの保証料」です。
連帯保証人を立てられない事情のある人にとっては住宅ローンの保証料を払うことで住宅ローンを組むことができるため、恩恵を受けられるということがわかりますね。
住宅ローンの保証料は、ローンを利用する人の選択肢を増やすため、新築マンション購入のときだけでなく、中古マンション購入や建て替えを行うとき、そして賃貸アパートを借りる際などにも利用されています。
次に、住宅ローンの保証料と間違えられやすい「団体信用生命保険」について解説していきます。
団体信用生命保険とは、ローン返済者に万が一のこと（事故などによる死亡・高度障害状態になるなど）が起こり、返済が不可能になった場合に保険金が下りてローンの返済が行われる保険のことです。
住宅ローンの保証料との違いは、「ローンの返済をしなくても良い」という点です。団体信用生命保険の場合は保険金によってローンの返済が行われるため、家族や遺族などが返済をする義務が生じないのです。
住宅ローンの保証料と団体信用生命保険の違いはしっかり押さえておきましょう。
保証料を決めている要素
住宅ローンにおける保証料は、融資先の各金融機関などが独自に設定しているものです。
しかし、その計算方法には各社で共通している要素があります。
- ・ローンを借り入れる金額
- ・返済期間
- ・利用する金融機関の金利（金融機関によってはプランが複数ある）
この3つによって計算が行われます。
保証料の金額は事業者によって差がありますが、相場は約2％だといわれています。
例として、2000万円借り入れたいという場合の保証料はいくらになるか計算しましょう。
20,000,000 ÷ 2％ ＝ 400,000で40万円となります。マンション購入にあたってほかにもさまざまな出費がある中、保証料で40万円は負担が大きいですよね。しかし、大部分を担う費用であるからこそ重要になってきます。
保証料の2種類の支払い方法
住宅ローンの保証料には、外枠方式と内枠方式と呼ばれる支払い方法があります。
住宅ローン保証料の2種類の支払い方法とは
- ・一括での支払い（外枠方式）
外枠方式とは、借り入れ金額の約2%（金融機関によって異なります）を住宅ローンの契約時に保証会社へ現金一括で支払う方法です。
分割払いよりも支払い総額が少なく済むメリットがあるため、この外枠方式で契約する人のほうが多い傾向にあります。
- ・分割での支払い（内枠方式）
内枠方式の場合は「毎月」という方式ではなく、借り入れ金利に＋0.2%を上乗せさせて住宅ローンを借りる支払い方法です。この上乗せした0.2%の金利分が保証料の毎月の分割支払い分となります。
保証料無料は本当にお得なのか
マンション購入の諸費用の中でも高額になりやすいのがこの保証料ですが、無料に設定している事業者も存在します。たとえば「フラット35」を例に挙げましょう。
フラット35は、保証料が不要な最長35年の長期固定金利型の住宅ローンです。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携しているローンサービスで、認知度もあり多くの人に利用されています。
少しでも費用を削るためと飛びつきたいところですが、保証料無料・保証料不要という場合にはデメリットもあります。デメリットは主にふたつです。ひとつずつ解説します。
（1）基本的に保証料無料の金融機関では審査が厳しくなる
保証料が必要な住宅ローンであれば、契約者が返済できないときの負担は保証会社に行きます。そのため、ローンの返済をきちんと行えるような人かを厳しく審査されます。
（2）手数料が高い場合がある
「保証料無料」とはいえど、事務手数料が高くなっている場合があります。保証料が不要な住宅ローンの手数料相場は、借り入れ金額×2.2％～となっており、2000万円を借り入れる場合の手数料は44万円と高額です。
実質的に保証料がかかるローンとさほど変わらないということも覚えておきましょう。
そのため、住宅ローンのプランを選ぶときは、保証料の項目だけでなく事務手数料や各種保険料などといった諸費用も含んだ総額で判断することが重要です。
連帯保証人しかダメなパターンもある？
保証会社を利用しても、従来のように連帯保証人が必要なパターンも存在します。詳しく解説していきます。
連帯保証人が必要になるケース
仮審査で保証会社が利用できたとしても、連帯保証人が必要になるケースが存在します。
- ・契約した人の収入が不十分とみなされる場合
- ・夫婦ふたりの収入を合算して購入する場合
- ・夫婦でペアローンを利用する場合（お互いが連帯保証人となる）
- ・親族名義、または共有名義の土地に家を建てる場合
これらのケースでは、連帯保証人が必要になるため、該当していないかチェックしておきましょう。
保証料が必要/必要でない保証会社・銀行
■保証料が必要な金融機関は以下のとおりです。
大手銀行は基本的に保証料が必要となる傾向にあります。
池田泉州銀行
関西アーバン銀行
紀陽銀行
京都銀行
近畿大阪銀行（保証料型）
三井住友銀行
三井住友信託銀行（保証料型）
三菱UFJ信託銀行
三菱UFJ銀行
みずほ銀行
南都銀行
りそな銀行（保証料型）
■保証料の不要なローンを取り扱う金融機関・保証会社
イオン銀行
近畿大阪銀行（融資手数料型）
住信SBIネット銀行
新生銀行
ソニー銀行
三井住友信託銀行（融資手数料型）
楽天銀行
りそな銀行（融資手数料型）
こちらも傾向としてはとてもわかりやすく、 ネット銀行や新興銀行では保証料が不要 な場合がほとんどです。しかし、代わりに融資手数料が発生するということも頭に入れておきましょう。
また、大手の銀行であっても、保証料があるプラン・保証料がないプランの両方が設置されているケースもあります。いつも利用している銀行のメリットを受けたいという場合には、検討材料になります。
先ほど伝えたように、金利の割合も異なるため、住宅ローンにかかる諸費用を試算した上で、その総額を見て判断するようにしてみてはいかがでしょうか。
各金融機関などのWebサイトで提供されているシミュレーションツールでは、借り入れ予定の金額と期間を入力し、金利を選択すると毎月の返済額、ボーナス月の返済額が算出できます。
それとは別に、初期費用となる事務手数料などの諸費用も算出してくれるため、ぜひ活用しましょう。
ただし、サイトのシミュレーションで算出できる金額は、あくまで参考額のため注意が必要です。正確な金額を知りたいときは、各金融機関の窓口に相談するのがおすすめです。
まとめ
今回は、マンション購入をする際の住宅ローンの保証料について詳しく解説をしました。
昔と比べて利用しやすくなったように思えますが、保証料が不要だからという理由だけで、保証会社を選ぶのはおすすめできません。特徴やメリット、デメリットを確認した上で選択していくようにしましょう。
各金融機関などのWebサイトで提供されているシミュレーションツールも利用すると役立つのでぜひ活用しましょう。後悔のない新築マンション購入となることを願っています！