住宅ローンに審査落ちするケースと対処法

ここでは住宅ローンの審査段階で、否決してしまう理由について幾つかまとめてみました。これを読んでもられえればなぜ審査落ちしたか、大体の理由が分かっていただけるはずです。 住宅ローンの審査を申し込んでも否決を繰り返している方は、ぜひ参考にしてもらえればと思います。

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住宅ローンの審査を複数申し込むのは危険

住宅ローンの審査落ちを繰り返す方に多いのが、何度も銀行を変えて審査を申し込むことです。果たしてこの方法で、住宅ローンの審査が本当に通るでしょうか?

住宅ローンの審査落ちする理由はかならずある

結論をいうと審査落ちの原因を解明せず、やみくもに申込みを繰り返すだけでは、結果はこれまでと変わらず審査落ちを続けるだけで終わるでしょう。

複数の銀行に住宅ローンの審査を申し込むことは、多くの場合、何の得にもならないでしょう。今の銀行はローンセンターが発達しており、過去5年間に住宅ローン以外にもローンの申込みがあった場合は履歴として残ります。

以前に他行から申し込んだ住宅ローンがあれば、そのまま履歴として残ってしまいます。仮に以前にA銀行で審査落ちしていれば、B銀行の融資担当者は間違いなくその理由を見極めるでしょうし、何より問題があるから申し込みを繰り返すと判断します。他行で審査落ちした案件が、審査落ちを繰り返してしまうのはこのためです。

他行で住宅ローンが否決した理由はかならずあります。それを是正しない限り、住宅ローンが可決することは殆どありません。

審査落ちの多くは事前審査(仮審査)によるもの

住宅ローンで審査落ちが多くみられるのは、圧倒的に事前審査(仮審査)段階です。そのなかでも多いのは、指定信用情報機関に何らかの原因があったり、クレジットカードの返済等に問題を残している場合です。

指定信用情報機関とは、割賦販売や消費者金融を運営する企業を会員とする信用情報機関で、申し込み者のクレジット販売等の利用履歴を集めて審査に関する情報を提供しています(代表的なものにCIC、JICCがあります)。

本人には軽微な支払延滞が大きなキズになることも

住宅ローンを審査落ちする方に多いのは、クレジットカードの返済日を遅れて支払っているケースです。約定日を忘れていると延滞歴を重ねてしまい、CICなどの指定信用情報機関に金融事故として延滞履歴としてネガティブ情報が掲載されてしまいます。

クレジット関連の支払日は、1日でも遅れると延滞しているとみなされてしまう可能性があります。そして一度金融事故歴が残ると最低でも5年間は何らかの記録が残るため、確実にローンを組む際の支障です。カードの支払いなどの延滞が61日以上あると個人信用情報に載ることはよく聞きますが、延滞が短い場合でもこれを繰り返すと個人信用情報を汚してしまうことを覚えておきましょう。

なおカードの支払いが遅れてしまった経験がある方は、事前審査の前に一度個人信用情報をチェックしてみることをおすすめします。

端末代金込みの携帯電話に支払延滞も要注意!

支払い遅延の問題はクレジットカード関連だけではありません。私たちがよく使っている携帯電話の料金にもかかわってきます。なぜなら携帯の料金には端末の代金が含まれている場合があるからです。

とくに独身の頃は携帯電話の料金の支払いに無頓着になることも多く、結婚して数年も経とうというのに、携帯電話の料金を独身時代に延滞したために住宅ローンが審査落ちするケースをよく聞きます。

携帯の使用料だけで支払っているケースでは、延滞しても金融事故にはなりませんが、端末代金も含まれている場合に支払い遅延をおこしてしまうと、これも指定信用情報機関の信用情報を汚してしまいます。

端末代金を含む携帯電話以外では、クルマのリース料金も支払いが遅れると信用情報にキズがついてしまいます。クルマをリースで乗っている方は、延滞に十分に注意するようにしてください。

消費者金融に借入れがある場合も審査落ちの原因になる

20年もむかしのことですが、消費者金融は通常では考えられないくらい、高い金利でお金を貸付けていた時代があります。しかし今ではグレーゾーン金利を撤廃し、消費者金融は一般のローンカード会社と変わらない地位に移行したかにみえます。

また消費者金融の親会社に三井住友銀行や三菱UFJ銀行というメガバンクが関わっていますから、若いユーザーからは消費者金融を使うことが、とくに問題があることに思えないと感じる方もいるかもしれません。

しかし過去の経緯からか、とくにメガバンクは去・現在に限らず消費者金融を使ったことが認められると、ほぼ間違いなく住宅ローンの審査は否決となるようです。またメガバンク以外の地方銀行でも、消費者金融の利用をネガティブに捉えるところが多いようです。グレーではありますが、少なくとも住宅ローンを申し込む場合は、最低でも消費者金融を完済しておいたほうが無難です。

消費者金融以外の借り入れは大丈夫か?

では、消費者金融以外の借り入れがあっても審査落ちはしないでしょうか? たとえば銀行系のカードローンはどうでしょうか?

年収が高い方が返済負担率の範囲内でおさまる分の借入がある場合は、これを理由に即審査落ちになることはないでしょう。ただ何のために借金をしているかは聞かれると思います。なぜなら、年収がそこそこ高い方が、借金を作る理由があまり考えられないからです。

妥当な理由もなく借金をつくることを、お金のプロである銀行マンがプラスに考えることはありません。まして、ただでもお金がかかる住宅取得という時期を前に要らぬ借金をつくってしまうことは、それだけでリスクが高い人と判断されます。

ということで、余程この事案がプラス査定に傾いていなければ、最悪審査落ちすることは十分あり得ます。

銀行はリスクを徹底的に嫌います。ムダな借金を抱えたまま住宅ローンの審査に臨むことは、極力避けるべきです。

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住宅ローン上の問題(借入希望額や雇用形態など)

ここまでは住宅ローン事前審査で判断される信用情報の状況についてみてきましたが、ここからは借入希望額や申込み者本人の属性、収入形態に関する問題をみていきましょう。

住宅ローンの借入希望額が実態(年収)にそぐわない

銀行は申込み者本人のおもに年収を基準にして、この人ならいくらぐらい貸せるか慎重に判断します。その判断材料になるのが指定信用情報機関の信用情報ですが、その判断で問題がなければ案件を前向きに検討します。ただ、借入希望額が銀行が想定している金額より多い場合は、担当者から融資を否決される場合もあります(でなければ、ストップが掛かります)。

ここでよく使われるのが返済負担率という数字ですが、一般のユーザーにもっとわかりやすく、より信頼できる基準があります。それが借入額は年収の5倍までに抑えるというものです。

住宅ローンが審査落ちしたケース、銀行から検討がかかった場合は、申告した年収に対して借入希望額が大きくないかチェックしてみましょう。その時使えるのが、年収の5倍以上になっていないかということです。

また住宅ローンを借りるには現在借金をしていないことが前提ですが、基準を超えている方にみられるのが、住宅ローンの他にも借入があるケースです。

銀行はショッピングの一回払い以外のクレジットカードによる借入は借金として考えません。しかしそれ以外の借入は、教育ローンであれ自動車ローンであれ、すべて借金として計上したうえで返済負担率をみます。

細々とした借金が残っている場合は、一度それらを精算することをおすすめします。

勤続年数・雇用形態の問題・収入の安定性

住宅ローンの審査に最低限必要なのが勤続年数です。どれはど転職先が安定した企業だとしても、最低1年は勤続していなければいけません。転職後間もない場合は、融資担当者に確認してから融資を申し込んでみることをおすすめします。

また銀行の住宅ローンは契約社員・派遣社員・自営業・アルバイト・パートでも融資可能としていますが、審査が承認される確率はある程度限られてきます。どういう理由で審査落ちするかはわかりませんが、いちばんには収入の安定性をみています。

そこで比較的門戸が広く、正社員以外の方にもおすすめできるのがフラット35です。ただフラット35でも安定収入が確保されていることが同じく必要です。それでも銀行独自の住宅ローンより、雇用形態の問題は回避しており、自営の方の利用者が多いのも特徴です。とくに保証型のフラット35は、金利上昇局面でも比較的低金利で推移しています。契約社員・派遣社員・自営業の方は検討してみると良いでしょう。

担保評価の問題

住宅ローンの審査は人物と物件に関する評価に分かれます。ここまではおもに人物に関する評価でしたが、最後に物件に関する担保評価の問題についてまとめておきます。

銀行の担保評価とは、住宅ローンなどの融資に設定する不動産の評価金額のことです。銀行では独自の方法で物件の担保評価をつけていますが、大まかにいうと積算評価と収益評価を組み合わせて物件の担保評価を出しているようです。そして融資が滞った際に、競売で物件を売却した代金でお金を回収します。

もちろん100%回収はできませんが、可能な限り回収するのが銀行の使命です。従って担保評価は銀行にとって非常に重要なファクターです。ものの記事では、銀行は担保評価をあまり重視していないという内容も散見されますが、全然そんなことはありません。住宅ローンの審査においても銀行はかなりシビアに物件の担保評価をみています。

たとえば担保評価が良いのは、市街化区域内に所在する分譲地等にある物件です。反対に評価割れするのは、農業振興地域に所在する建替え物件などです。理由は簡単で、前者は万一売却しても容易に買い手が付き、後者は売却しても容易に買い手が付かないからです。

また中古物件は建物の評価が低くなりますので、余程立地が良くなければ担保割れ物件となり、融資も新築に比べて少額です。担保評価は本審査で審査されますので余程のことがなければ、審査は進むと考えられます。ただイレギュラーな案件ほど、希望どおりの融資が付かないことは覚えておくと良いでしょう。

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住宅ローンが審査落ちなる「その他の理由」

ここではそんな理由でも住宅ローン審査落ちになることを挙げています。

税金の未払い

住宅ローンは指定情報機関の個人情報にキズがあると一発でアウトですが、税金の未払いの発覚も住宅ローンでは間違いなく審査落ちする項目です。フリーランス、個人事業主の方はこの辺の管理が疎かになっている方もいるでしょうから、一度チェックしてみることをおすすめします。

確認書類は住宅ローンの審査で使用する納税証明書や源泉徴収票、確定申告書などですから、自身でも簡単にチェックできます。仮に未納箇所が見つかった場合は訂正し、しばらく期間をあけてからあらためて住宅ローンを申し込むようにしてください。

対象になる税金は、所得税、住民税、固定資産税等のほか、健康保険料や年金の保険料も未払いがダメなものです

会社員や公務員の方は勤め先で支払っているものなのでとくに心配はありませんが、転職経験がある方は社会保険料が未納となっている時期があるかもしれません。転職経験がある方は確認だけはしておいたほうが無難です。

給与が歩合制の営業マンは住宅ローンの審査が通りにくい?

歩合給が多いといわれている営業マンですが、歩合の比率が多い営業マンはわりと限られています。

たとえば一般の会社に勤務するルート営業は歩合給とは無縁ですし、コミッションがつくケースは非常に限らてきます。いっぽうで保険の外交員をはじめとするフルコミッション型の営業職になると、身分は会社員であってもほとんどが自営業と同じ働き方にまります。

そのため彼らが融資を申し込むと、銀行からは源泉徴収票を直近3年分の提出を求められることが一般的です。当然後者のほうが審査という意味では、不利な立場といえるでしょう。また収入の安定性という面でも、後者のほうが圧倒的に不利です。なかには保険のセールス(あるいはフルコミッションの営業職)というだけで、住宅ローンの申し込みが否決になる場合もあります。

また歩合給が中心の営業職は営業経費を計上することから、会社員型営業マンと比較した場合、実際に得ている収入より年収は少なくなりがちです。そうした面は会社員の方より明らかに不利といえますし、住宅ローンの審査も会社員より厳しくなります。

ただフルコミッション型の営業職の方が住宅ローンの審査が通りにくいかといえば、必ずしもそうとはいえません。なかには月々の収入を安定すべく頑張る方もいますし、普通の会社員では稼ぎ出せないような高額な収入を得ている方もいるからです。

しかし長期にわたって返済を続けることになる住宅ローンの審査は、毎月の安定収入を確保できたほうが有利です。歩合給の比率が高い営業職に従事す方が、不利になるのは致し方ないことかもしれません。

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本審査で団信に審査に引っかかった場合の対処法

人物の評価も物件の評価もそこそこなのに、団信生保の審査(健康上の理由で)で引っかかることも稀に起きます。ここでは、団信生保の審査で引っかかった場合の対応方法について考えてみましょう。

ワイド団信を選ぶ? フラット35に切り替えて民間の保険を探す?

一般に健康上の理由で通常の団信に加入できない場合は、ワイド団信付の住宅ローンを選びます。ただワイド団信付住宅ローンは年々減少しており、金利も0.3%ほど上乗せになるものが多いのが現状です。

しかし検討中の銀行でワイド団信を用意していた場合は、詳しい話を担当者に聞いてみましょう。とくに早めに住宅ローンを繰り上げ返済したいという場合は、ワイド団信が自分たちの返済計画にフィットする可能性があります。

またもうひとつの方法は、住宅ローンをフラット35に切り替えて、生命保険を民間の代替保険を探してみることです。

住宅ローンで唯一団信を除外できるのがフラット35で、健康上の理由で団信の審査に落ちた場合は、フラット35に切り替えるということは誰もが考えることかもしれません。

ただフラット35に切り替えて民間の代替保険をあたっても、住宅ローンの残債をカバーできるような有力な保険商品はなかなか手当できません。従って保険が見つかったとしても、住宅ローンの残債を全て完済できない場合があることを了解しなければならないでしょう。

候補として考えられるのは、掛け捨て低減定期保険です。

ソニーやジブラルタルなど、外資系の生命保険ならおそらく扱っているはずです。

また若いうちに契約している生命保険があれば、それを活かすのもひとつの方法です。また勤務先の福利厚生で安い保険の扱いがあれば、話を聞いてみましょう。

なお代替の保険を検討中の際は、工事計画を前に進めてはいけません。これは十分に注意しておきましょう。

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まとめ

住宅ローンが否決になる理由はかならずあります。それなのに申し込んだ銀行が審査を誤ったと理解し、なにも改善せずに申し込みを続けても、かえって自分の名前を汚します。

このほかにも住宅ローンの審査落ちになるケースはまだありますが、基本的な内容はすべて網羅しています。この記事を参考にしてもられえれば、無意味に審査落ちするケースはもっと少なくなるはずです。