貯金ゼロでも住宅ローンは組める?いくらの家が買える?

「貯金ゼロでも住宅ローンは組める?」 先に答えをいうと、親から援助を望める方なら貯蓄がなくても、援助分を事故分とすれば良いので、住宅ローンは問題なく組めます。 ただ、住宅ローンは借りられればそれで終わりではありません。また返していくのは親ではなく借りた本人です。

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全くの貯金ゼロではさすがに不安はある

貯金ゼロでも住宅ローンが借りられるかというテーマも、不動産関連のサイトではよく扱われる問題です。 なぜこのようなテーマに人気が集まるかというと、貯金ゼロの家庭が現実的に多く、世代が変わっても一定数の貯金ゼロ家庭が存在するからです。

銀行が諸費用融資や物件100%融資を募集しなくなったワケ

ただそれだけが問題ではありません。

金融機関も顧客の奪い合いで、諸費用融資や物件の100%融資を打ち出しています。

ただこうした諸費用融資や物件100%融資が、思ったほど使われないのは不思議です。 多分、諸費分も融資したい優良顧客に限って、必要以上に住宅ローンを借りたりはしないのでしょう。

逆に「この人に住宅ローンを貸しても大丈夫だろうか」と悩むような人から「諸費用分も貸してくれると伺ったのですか」などとと問い合わせを受けるのが現実なのかもしれません。

こんな繰り返しから、いつの間にか金融機関もこうしたローンを積極的に募集しなくなったのでしょう。

人生の早いうちに節制の習慣を身につける

ただ真面目な話をすると、現在貯蓄がない人が果たして20年,30年にわたり、住宅ローンきちんと返してくれるか、銀行側としても不安に思うでしょう。

この記事を読んだ方は今からでも遅くありません。貯蓄する習慣がなかった方は、これを機会にぜひ貯蓄にチャレンジしてください。

お金を貯めることの喜びが実感できれば、さらに貯めようとするはずです。

お金が貯まることがキライな人はそんなにはいません。 また、マイホームを検討するぐらいの人なのですから、当面の収入に困ってはいないはずです。

できれば人生の早いうちに節制の習慣を身に着けましょう。マイホームのことを考えるのはそれからでも遅くはありません。

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貯金ゼロで困ること実際に困ることとは?

ではもう少し踏み込んで、貯金ゼロで実際に困る場面があるかについてみていきましょう。

実は銀行とのやり取りの中で、現金を支払う場面はほとんどありません。それより貯金ゼロで困ることは、住宅販売会社や不動産会社に支払う仮契約金や手付金などの場面が多いのです。

貯金ゼロでは仮契約金やその後の入金で業者に心配をかけてしまう

仮契約金とは、住宅会社に住宅建築をお願いする意思表示として支払うお金のことです(仮契約金が発生するのは、注文住宅をハウスメーカーや工務店などにお願いするケースです)。

仮契約金は本体価格の一部として支払う頭金で、住宅会社によっては100万でも構わないとするところもあります(通常、本来は1割です)。

しかしその後は、着工時金、上棟時金(中間時)、竣工時金と大体3回に分けて自己資金を支払わなければなりません。

もし貯金ゼロで注文住宅を依頼した場合は、工事期間中の支払いができなくなり、住宅会社に迷惑をかけることになります。

そのため住宅ローンが下りるまでの間、つなぎ融資などを組むのです。ただまったくの自己資金ゼロだと、依頼した当人の信用も多少揺らいでしまうでしょう。

貯金ゼロでは手付金も打てない

マンションや分譲戸建を購入する際に、不動産会社や(中古物件の場合は)個人の売主に手付金を支払います。

手付金も仮契約金と大体同じで、納めるお金は物件の1割か100万円でも良いとするところもあります。

ただもとは1割(10%)入金が普通ですから、貯金ゼロでは不動産会社と満足に契約もできないことになってしまいます。

これ以外にも貯金ゼロで困ることをあげていけば切りがありません。 細かいことでいえば追加工事を依頼する場合もそうですし、直接工事とは関係ありませんが、家具や家電品を揃えるのも多少の現金は必要です。

また地鎮祭や上棟式を行うにも、現金を用意しておかなければなりません。

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貯金ゼロでも住宅ローンが組める人は?

ただ冒頭でも書いたことですが、まったく貯金ゼロでも住宅ローンが組める人はいます。それは親や祖父母から住宅購入の贈与を受け、非課税枠を使える人です。つまり父母や祖父母など直系尊属からの贈与がついて援助が望める人です。

親や祖父母からの一定の贈与を受け、更にそれが非課税になる

もちろん、なかには借金の返済などで事故歴があり、住宅ローンが組めない人もいるでしょう。

ただ特殊な事情がなければ、大抵の方は住宅ローンの相談を前に進めてくれます。

その際に親からの資金援助があることを申し出れば、金融機関は資金援助分を自己資金としてみなしてくれます。

つまり1,000万円の贈与を受ければ、1,000万円の自己資金を所有していると金融機関はみてくれるということです。 さらに受けた贈与には、一定の範囲で非課税枠が設定されます。親や祖父母から援助資金が望める人は、積極的にこの制度を活用しましょう(この制度は相続税対策にもなります)。

住宅購入の贈与制度と使い方の注意点

制度の概略をまとめておきます。

【この制度で使える非課税枠とは】

この制度で使える非課税枠は、消費増税前と後で変わります。

消費税が8%のままだと、平成28年1月1日から平成32年3月31日まで、省エネ等住宅は1,200万円それ以外の住宅は700万円までが非課税となります。

また消費税が10%に上昇した場合は、平成31年4月1日~平成32年3月31日まで、省エネ等住宅は3,000万円、それ以外の住宅は2,500万円までが非課税となります。

これにそれぞれ基礎控除額の110万円も加算されますから、消費税が8%のままの省エネ等住宅は1,200万円ではなく1,310万円まで非課税となり、それ以外の住宅でも、実質810万円まで非課税が適用されます。

消費税が10%になった場合も同じです。

【この制度を活用する上での注意点】

注意点はいくつかありますが、ここでは知っておくべき注意点を挙げておきましょう。

それは、申告漏れは絶対に避けるということです。

住宅購入の贈与については、その申告期限を一日でも遅れてしまうと、非課税には絶対にしてくれません。

そのため税額が発生しない贈与の場合でも、かならず申告する必要が生じます。

もし一日でも遅れてしまうと、非課税枠が取り消され、普通に高い贈与税を払うことになります。この点だけは注意してください。

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貯蓄する習慣が備わっているかいま一度考えて欲しい

ただ両親から援助を受けて住宅を購入できても、住宅ローンの当事者である本人に貯蓄する意思や習慣が欠けていれば、ローン破綻する可能性は残ります。

一般財団法人全日本任意売却支援協会のホームページをみると、住宅ローンの危険度チェックリストというものが公開されています。

そのなかには「貯金がほとんどない」「購入時の頭金は不動産価格の10%以下、あるいは入れていない」といった貯金ゼロや頭金が少ないことを危険とみなす項目が見つかります。

もちろん資金援助を受けられるぐらい両親にお金があれば、それを活用することは一向に構わないことですし、実際多くの住宅ローンユーザーもこの制度を使って高額なマイホームを取得しています。

住宅ローンはそんなに甘くはないという事実

住宅ローンが返せなくなったとしても、最終的には任意売却などの方法があるから大丈夫と高を括っている人もいるでしょう。

また自己破産すればすべてチャラになることも間違いではありません。

しかし、最終的にローン債券はサービサーが買い取り、その額は相当小さく圧縮されますが、保証人の元には引き続き催促がきます。

住宅ローンという商品はそんなに甘くはありません。 これから住宅ローンを組もうとする方は、必要な準備ができているかをもう一度考えてみてください。

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まとめ

最後は少し苦言めいた内容になりましたが、本文にも書いてあるとおり、住宅ローンを長期にわたって淀みなく返していくためにも、貯蓄できる計画性を養い、節制することを厭わない生活習慣を築くことはとても大切です。 もはや大人に向かって云うことではありませんが、住宅ローンの破綻だけは避けてもらいたいため、あえて述べさせてもらいました。口煩い部分があったかもしれませんが、その際はご了承いただけると幸いです。