目次
新築マンションのポイントここだけ抑えておけ
・新築マンション購入は資金計画から
・満足のいく契約のためには業者選びが重要
・最後の引き渡しまでしっかり確認することが大切
新築マンションの購入の資金計画の流れ
新築マンションの購入を決めたら、とりあえず物件を見てからと考えていませんか。
先に物件から決めてしまうと、実際の収入とのバランスが悪く、支払いが厳しくなります。
はじめに行いたいのが、新築マンション購入のための資金計画です。
マンション購入の諸経費は？
新築マンションをいざ購入しようとなった場合、土地や建物の額には目がいきやすいです。
一方、見逃しがちなのが、新築マンション購入にかかる諸経費。
たとえば、マンションを購入するだけで、ざっと以下のような諸経費が加算されます。
不動産売買の印紙税 | 売買契約書に必要な収入印紙。 |
住宅ローンの印紙税 | 住宅ローン契約書等に必要な印紙。 |
登記費用 | 登録免許税、他司法書士への報酬。 |
住宅ローン諸費用 | 事務手数料や保証料など。 |
仲介手数料 | 不動産会社へ支払う手数料。 |
購入後もかかる費用 | |
固定資産税 | 土地や建物にかかる税金。 |
火災保険 | 火災や地震に関する保険。 |
修繕費積立・修繕費積立 | マンションの場合は、共有スペースの管理費や修繕費の積み立てが必要。 |
単純に土地や建物だけでなく、諸経費も含めた上で、資金計画を立てなければならないということです。
実際に購入できる新築マンションの額
マンションの土地代や建物代だけでなく、諸経費もかかるということで、次に考えたいのが、実際に購入できる新築マンションの額。
一般的には、月々の支払額（ローン返済）が、年収の30％に収まるようにと言われています。
ただ、家族で住む場合は部屋数の問題も出てくるので、一概に年収30％未満が絶対とは言えません。
年収以外では、現在の住宅費を目安に考えていきましょう。
頭金はどのくらい用意しておくべき？
新築マンションを購入する場合、全額を住宅ローンに回るのではなく、頭金を用意する場合も多いはずです。
頭金があるのとないのとでは、月々の負担額が大きく変わってきます。
一般的には購入費用の2割と言われていますが、住宅購入はタイミングもあるので、あくまで目安で自身の家族のスタイルに合わせて取り決めましょう。
新築マンション購入の物件探しの流れ
購入のための予算がついたら、いよいよ物件探しです。
どんな新築マンションが売り出されているのか知るためにも、物件の情報集めからはじめましょう。
直接不動産会社に足を運ぶのも良いですが、さまざまな物件との比較ができる不動産情報サイトを活用するのもおすすめです。
気になる物件が見つかったら
人気の物件は、すぐに契約が成立してしまいます。
もし物件を探している途中で気になる物件があれば、積極的に問い合わせて資料を請求しましょう。
モデルルームに足を運んでみるのも、物件選びの参考になります。
家族と暮らす新居だからこそ、妥協せずにじっくり考えて、話し合うことが大切です。
購入費用だけでなく、自分の希望している条件がそろっているかどうかも確認しておきましょう。
新築マンション購入の申し込みの流れ
この物件にしようと決めたら、購入のための手続きに入っていきます。
賃貸の場合は先着順ですぐに売買契約を結べますが、注意したいのは新築マンションの購入には先着と抽選の2つの方法があるということです。
一般的には先着受付にしている物件が多いので、要は早い者勝ちとなります。
「まだいい物件があるかも」という思いは捨てて、本当に購入したい物件が見つかったら早めに行動するようにしましょう。
一方、抽選式はある程度の期間募集を行って、申し込みがあった人の中から購入できる人を選ぶやり方です。
先着ほどではありませんが、抽選式の場合も期間が定められているので、申し込みができる期間はいつまでかしっかり確認しておきましょう。
申込証拠金が必要なこともある
申込にあたっては、申込者の購入意思を確認するために申込証拠金が必要になるケースもあります。
申込証拠金とは手付金のようなもの。
実際に購入が決定すれば、契約の際に手付金として組み入れられます。
物件によっても異なりますが、相場は2万円から10万円程度なので、申し込み前に準備をしておきましょう。
新築マンション購入で重要な業者選び
新築マンションの購入にあたって、関わってくる業者は1つだけではありません。
全部で4つの業者が関わることになります。
以下が、一般的に関係してくる業者です。
デベロッパー | 新築マンション、メインの業者であり売主。 |
販売代理店 | 新築マンション購入時の窓口。 |
ゼネコン | 建築や施行に関わる業者。 |
管理会社 | 管理や維持に関わる業者。 |
新築マンションでは、売主でもあるデベロッパーが主体となって、デベロッパーが選んだ販売代理店、ゼネコン、管理会社が関わります。
売主直接の販売でデベロッパーとやりとりする場合もありますが、基本的に新築マンション購入は販売代理店が窓口となり、デベロッパーとの直接のやりとりはありません。
直接やりとりがないからといって気にしなくても良いという訳ではなく、売主にもなるため、業績など問題がないかは確認するようにしましょう。
ただ、重点的に確認したいのは、売主直接であったにしろ、実際に契約で窓口となる業者です。
大きな買い物だからこそ、しっかり相談できて信頼できる業者を選びたいものです。
本当に信頼できる対応か、一般的な新築マンションに関する知識だけでなく、地域の情報に関しても詳しいかどうかも見ておきましょう。
新築マンション購入の注意点とは
失敗したくない新築マンションの購入。
仮に手続きがはじまってしまうと、状況によっては取り消しができません。
購入前の注意点をまとめてみました。
【購入前に確認したいこと】
・図面やモデルルームとの違い
・入居している人
・マンションが建つ土地
・マンションの防犯
・オプション
・共有部分にある施設
図面やモデルルームとの違い
パンフレットで見た物件の印象と実際に見た物件の印象とでは異なる場合があります。
実際に目で見て確かめるようにしましょう。
なお、新築マンションの使い勝手が分かる設計図書も難しいからと敬遠せずに、目を通しておくと良いです。
実際の入居者はどうか
実際に住みはじめて、上下階などでトラブルがあるようでは、せっかくの新築マンションの購入も後悔してしまいます。
誰が住んでいるのかではなく、実際どのような家族構成の人が住む予定か雰囲気だけでも確かめるようにしましょう。
たとえば、子どもがいる場合は、同じように子どもがいる人が多いマンションだと、単身者が多い場所と比べて理解があるのでトラブルも減らせます。
マンションのある土地はどうか
いくら素敵なマンションでも、近くにお店がないなど、住むのに便利が良くないのでは、後々苦労してしまいます。
特に現在住んでいる場所から離れた場所で新築マンションを探す場合は、土地についてもリサーチしておくと安心です。
マンションの防犯はしっかりしているか
オートロックが付いているのは、新築マンション選びでは基本的なことです。
オートロックが付いているから安心ではなく、防犯カメラは適切な位置にあるか、他からの見通しがいいかなどより多角的に防犯面を確認しておきましょう。
共有施設などその他の事項
新築マンションの購入では専用部分に目がいってしまいがちですが、共有施設もマンションを構成する大切なものです。
共有施設にはなにがあるのか、ほかにも利便性が高まるオプションの内容も確認しておくと良いです。
新築マンション購入で契約する際に注意すること
新築マンションの売買契約で起こりやすいのが、言った、言っていないのトラブルです。
口頭による説明で安心するのではなく、手続きの際にもらう重要事項確認書をしっかり確認しましょう。
しかし、重要事項確認書は不動産に関する専門用語が並んでいて、その場の簡単な説明では分かりにくい部分も多いです。
重要事項確認書は事前にコピーをもらって、読み込んでおくと安心です。
事前に1つ1つ確認したうえで、分からないところを確認していくスタイルの方が、後で困ったとなるケースは格段に減ります。
以下、特に確認しておきたい事項を対象物件、契約条件別に表にまとめましたので、注意して読んでみましょう。
【対象物件の確認事項】
物件 ・抵当権の有無
・仮登記の記載がないか
・実面積と書類上の面積の相違
法令による制限 ・住宅の建設が可能な場所か
・高さや面積の制限
・建て替えの制限はないか
・増改築の制限はないか
道路に関して ・道路と敷地が2m以上接地しているか
・私道に面していないか
インフラ 水道・電気・ガスはどのように供給されるか
形状や構造、仕様 未完成の場合は完成予定の構造や仕様の詳細
共用部分 ・管理費と修繕費の積み立て
・駐車場の使用と金額
【契約条件の確認事項】
金銭 ・手付金など支払い
契約解除 ・手付時点での解除の条件
・契約違反による解除
・契約解除にともなうオプションの扱い
・違約金の額
・住宅ローンの解約に関する特約
供託・保険 供託や保険加入に関して
その他 周辺の情報に関して
新築マンション購入の際の登記
登記とは、国が公開している帳簿に情報を記載すること。
新築マンションを購入する場合は、登記が必要となります。
新築マンションに関連する3つの登記について内容を確認してみましょう。
名称 意味 新築マンションの場合
所有権保存登記 未登記の場合の登記 新築マンションの建物の登記
所有権移転登記 所有権移動の登記 新築マンションの土地の登記
抵当権設定登記 不動産担保による登記 住宅ローンを組んだとき
基本的に、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の3種類の登記が必要です。
手続きは各地の法務局で可能ですが、専門である司法書士に依頼することがほとんど。
不動産登記にあたっては、登録免許税と司法書士報酬が発生するので注意しましょう。
不動産登記で発生する費用
不動産登記で必ず発生するのが、登録免許税です。
登録免許税は登記の内容によって変わります。
【登録免許税の税率】
| 各種登記 | 原則 | 軽減税率 |
| 所有権保存登記 | 1,000分の4 | 1,000分の1.5 |
| 所有権移転登記 | 1,000分の20 | 1,000分の3 |
| 抵当権設定登記 | 1,000分の4 | 1,000分の1 |
登録申請にあたって、所在の市町村の証明書の添付を条件に、個人においては2020年（平成32年）3月31日まで軽減税率の適用を受けることが可能です。
登記申請は個人でも可能ですが、デベロッパーの指定する司法書士を通して行うことがほとんどです。
この場合、司法書士に支払う報酬も発生します。
購入する物件の価格にも大きく左右されますが、これら不動産登記における登録免許税と司法書士報酬で30万円が目安です。
新築マンションを購入したら引き渡し日はいつ？
契約が進んでいったら最後のステップ、新築マンションの引き渡しです。
実際にマンションの状況を確認する内覧会、引き渡し数ヶ月前の入居者説明会、残金決済（住宅ローン利用の場合は融資実行）を経て引き渡しとなります。
なお、引き渡しは売主と買主間で決められる場合が多いです。
引き渡しまでのスケジュールが明らかになったら、引き渡し日が到来する前に引っ越しの準備も行いましょう。
引っ越しの準備としては、現在住んでいる賃貸物件などの解約の手続き、引っ越し業者の手配が必要です。
引っ越しは、一斉入居になるという新築マンション特有の状況に注意して、時間を調整するなど配慮しましょう。
引き渡しで注意したいこと
・継ぎ目や傷などの最終チェックを担当者と一緒に行う
・設備の使用方法を確認しておく
最後の引き渡しの段階だからこそ、失敗しないための最終確認が重要です。
不安な部分がないか、不明な点はないか、もう一度振り返って、担当者に確認しておきましょう。
また、仮に引き渡しに遅延が生じてしまった場合は、契約違反による契約の解除などの検討が必要です。
まとめ
・購入費用だけでなく頭金や諸費用まで考えての計画を立てよう
・契約に関するトラブルを避けるためにも重要事項説明書しっかり確認しよう
・引き渡し日まで気を抜かずに細かくチェックしよう
新居での家族との生活を円滑にするためにも、新築マンション購入ではつまずかないことが重要。
しっかり流れを抑えて、スムーズに契約を進めていきましょう。