マンション購入の全体の流れ
まずは、マンションを購入するときの、全体的な流れから解説します。一般的には、以下の流れでマンションを購入します。
・物件リサーチ
・モデルルーム訪問
・仮審査
・申し込み・契約
・引渡し
上記は、一般的に新築マンションを購入するときの流れになります。まず、自分が欲しいエリアや条件などを絞り物件をリサーチして、条件に合致した物件をピックアップします。その中でモデルルームに来訪するマンションを選定し、実際に見学にいきます。
そして、検討する住戸があればローンの仮審査をして、仮審査に承認すれば申込を入れるという流れです。さらに、申し込み後に売買契約を交わし、その後マンション価格を支払い、マンションの引渡しを受けてマンションの購入は完了となります。では、次項から1つずつ詳しく見ていきましょう。
物件リサーチについて
まず、物件リサーチは主にネットを利用してリサーチをします。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトで検索をするか、「文京区 マンション」や「目黒駅 マンション」など、直接地名で検索をすることもあります。いずれにしろ、新築マンションは中古マンションと違い、不動産会社が仲介しているわけではありません。
そのため、自分で検索をして探すか、チラシなどを見て連絡をするという流れになります。ほかには、スーモカウンターなど、新築マンションをまとめて紹介してくれる窓口があるので、そこでも物件はリサーチできます。
モデルルーム訪問について
さて、物件をリサーチしたら、モデルルームへ訪問します。モデルルームへは、マンションのホームページからのネット予約や、直接電話をして予約した方がスムーズです。予約なしでも受付可能な場合もありますが、混雑状況によっては受付できません。
モデルルーム案内の流れ
モデルルームの案内の流れは以下の通りです。
・物件の概要説明
・モデルルーム見学
・現地案内
・ローンシミュレーションなど詳細説明
まずは、営業マンが資料やプレゼンテーションなどで、物件概要を説明してくれます。その後、実際にマンションの一部屋を再現したモデルルームを見学し、現地案内という流れです。また、検討度合いが高まっていれば、そのローンのシミュレーションをすることもあります。
間取りは梁をチェック
モデルルームは、あくまで「そのマンションの一室をピックアップ」したに過ぎません。そのため、自分が検討する住戸とは異なる点が多いので、特に梁には気を付けましょう。梁は図面上点線で記されていることが多いので、その梁部分が気になるときは、どのくらい天井が下がっているか営業マンに聞くことが大事です。
現地は隈なくチェック
また、現地案内のときは、必ず自分の足で隈なくチェックしましょう。駅までの道のりは実際に歩き、「歩きにくい道ではないか？」などを確認しなければいけません。また、周辺に建築予定の土地がないかも、将来環境が変わる要因になるのでチェックしましょう。
仮審査について
次の流れは「仮審査」です。マンション購入時にローンを組む場合は、基本的に仮審査をしないと申込できません。
仮審査とは？
そもそも仮審査とは、マンションを購入する前に行うローン審査です。とはいえ、源泉徴収票や免許証などを提示して、銀行も信用情報（過去の延滞履歴など）を照会するので、精度は高い審査です。ただし、仮審査＝購入ではなく、「購入できる権利がもらえる」という点は認識しておきましょう。
ローンシミュレーションの注意点
仮審査する銀行はローンシミュレーションで決まりますが、以下の点に注意しましょう。
・総返済額
・銀行選び
総返済額に注意
たとえば、以下のような金利差で、元利均等返済、30年ローン、3,500万円の借入時の総返済額の違いを見ていきましょう。
・金利0.6％：月々返済額92,410円、総返済額38,812,020円
・金利1.0％：月々返済額98,799円、総返済額41,495,820円
このように、月々返済はさほど大きな差ではなくても、総返済額でみると大きな金額になります。そのため、銀行選びは金利差に注目しましょう。
銀行を選ぶポイント
銀行を選ぶポイントは、「審査に通りやすいか」という点と、前項の金利、および諸費用になります。ローン審査は銀行によって異なります。そのため、たとえば「勤続1年未満」など、審査に不利な条件であれば、審査する銀行が限られてしまうのです。
このような「ローンに関係ありそうな情報」は、ローンシミュレーションのときに、営業マンに前もって伝えておきましょう。また、ローンを組む時の諸費用である「手数料」「保証料」も銀行によって異なるので、銀行選びの際は良くチェックすることが重要です。
申し込み・契約について
さて、ローン審査に通過したら、次は申し込み・契約に移ります。この2つは別物なので、違いを確認しておきましょう。
申し込みとは
申込は、契約前提でその部屋を押さえることです。申し込みを入れることで、ほかの人がその部屋を検討できなくなります。そのため、基本的には検討が高まり、「絶対に契約する」という状態で申し込みしなければいけませんが、申し込みキャンセルをしても申込者にデメリットはありません。
契約の流れ
申込をして、概ね1週間以内に契約をします。契約前には、マンション価格の一部の価格を「手付金」として支払います。この手付金は、マンション価格の20％以下の価格であり、手付金額は営業マンと話し合って決めます。
契約の注意点
契約時には、以下の点に注意しましょう。
・キャンセルリスク
・重要事項説明のチェックポイント
・契約書のチェックポイント
キャンセルリスク
契約は申し込みと違い、一方的に購入キャンセルをすると「手付金没収」になります。その点においても、契約時は確実に購入するときしか結んではいけません。
重要事項説明のチェックポイント
また、契約時は重要事項説明書（重説）を営業マンが読んでくれますが、事前に渡された重説は必ず目を通しておきましょう。そして、不明点は前もって連絡しておくか、メモを取っておくことをおすすめします。重説は難易度が高い書類なので、一度目を通しておくだけで全然理解度が違います。
契約書のチェックポイント
重説の内容に問題なければ、いよいよ売買契約を締結するという流れです。売買契約書の大半は重説の内容と同じなので、内容的に注意すべきは「金額」と「引渡し日」になります。
間違えることはほとんどないとは思いますが、売買代金やローンを組む金額、銀行名などは必ずチェックしてから締結しましょう。また、事前に決まっている引渡し日に間違いがないかも確認しておきましょう。契約は、重説が長くなるので数時間程度かかります。
引渡しについて
最後に引渡しについて解説します。引渡し自体は数十分で終わるので、契約よりは労力が少ないですが、事前にやることがあるので注意しましょう。
引渡し前に行うこと
住宅ローンを組んでマンションを購入する場合は、銀行の本申込と金銭消費貸借契約（ローンの契約）が必要です。これらは、営業マンから案内があると思いますが、特に金銭消費貸借契約は注意です。
なぜなら、金銭消費貸借契約は銀行との契約になるので、銀行が営業している平日しか受け付けていないことが多いからです。時間も2時間ほどかかりますので、会社員の方は時間を作らなければいけません。そのため、早めにスケジュールを調整しなければいけない点は覚えておきましょう。
引渡し当日の流れ
さて、金銭消費貸借契約が終われば、後は引渡しを待つだけです。引き渡し当日は、マンションのモデルルームや、売主の本社で引き渡しが行われます。引き渡しも、登記と融資実行の関係で平日に行われますが、どうしても行けない場合は委任状で代理人を立てることも可能です。
引き渡し当日は、売主がマンション代金の入金を確認し、引渡し関係の書類に署名・捺印します。その後、マンションの鍵を受け取るという流れです。これで、マンション購入の全ての流れは完了なります。
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まとめ
このように、マンション購入時は、高額な商品ということもあり、ほかのモノを購入するときよりも時間がかかります。ただ、全体の流れを把握しておけば、購入手続きもスムーズなので、上述した点を理解してマンション探しに臨みましょう。