マンション購入時の諸費用の種類とは
マンションを購入する時にかかる諸費用は、大きく分けて4種類あります。登記の費用、融資に関する費用、マンション管理に関する費用、売買契約に伴う費用です。
□登記の費用
購入時には建物の場所や床面積、構造を明らかにする「建物表題登記」、自分が持ち主であることを示す「所有権保存（中古マンションなら移転）登記」をしなければいけません。もしマンションを住宅ローンの担保にするなら「抵当権設定登記」も必要です。
登記の際には物件の価格や住宅ローンの借入額に応じて「登録免許税」がかかります。さらに司法書士など誰かに手続きを依頼すると、その報酬も用意しなければいけません。依頼内容によっては登録免許税を上回る場合もあります。
□融資に関する費用
住宅ローンを融資してもらうなら、手続きに伴う費用が発生します。まずは契約書に貼付する「印紙代」です。契約金額によって異なり、住宅ローンの借入額に多い1千万円超から5千万円までなら2万円です。
次に「保証料」です。多くの金融機関では住宅ローンを受け付ける際に指定の「信用保証会社」から保証を受けることを融資の条件にしています。家族で収入を合算する場合を除いて、自ら連帯保証人を用意するのは認められていません。
なぜなら万が一返済が滞っても信用保証会社であれば、金融機関は確実に代位弁済を請求できるからです。それ以降は信用保証会社から返済を催促されることになります。ただし何らかの理由で回収できなかった場合は信用保証会社が損失を被るので保証料を徴収してリスクに備えるのです。相場は借入額の2％前後ですが、「フラット35」であれば無料です。
住宅ローンはもう1つ「火災保険」への加入が条件になっています。保険会社は自由に選べますが、「質権設定付き」といって必ず金融機関に保険金が支払われるようにしなければいけません。一括で支払うと100万円近い出費になる場合もあります。
そして融資に伴う「事務手数料」もかかります。金融機関によって異なり、2～10万円に消費税を加算した金額です。高額である代わりに付加サービスを受けられる金融機関もあります。
□マンション管理に関する費用
管理費や修繕積立金は購入後も定期的に支払うものですが、最初の数ヶ月分は口座振替の手続きが間に合わないため前払いするのが一般的です。何ヶ月分になるかはマンションによって異なります。
また毎月の修繕積立金の他に「修繕積立基金（一時金）」を徴収するマンションもあります。これは突発的に大規模な修繕が発生した時、修繕にかかる費用を補填します。例えば地震などの自然災害やマンションの老朽化などです。金額はマンションによって異なりますが、60万円くらいかかる場合もあります。
□売買契約に伴う費用
マンションの売買契約をすると契約書が交わされるので融資の時と同様、印紙税が発生します。また売主への事務手数料も必要です。中古など仲介で購入した場合は仲介手数料も支払わなければいけません。
印紙税は契約金額によって異なります。事務手数料は売主次第で10万円以内で済む場合がほとんどです。仲介手数料は国土交通省で定められた報酬額があり、3,000万円のマンションなら100万円ほどかかります。
その他に「固定資産税」があります。固定資産税はその年の1月1日に物件を所有している者が払うことになっていますが、マンションを購入した場合は引き渡してからの日数分を買主が売主に支払います。なお1月1日の時点でマンションが完成していなければ、土地だけが課税対象になります。
■諸費用の総額は一体いくら？
一般的にマンションを購入する時の諸費用は新築で物件価格の3～7％が目安です。中古は仲介手数料が発生するので6～10％と高めです。物件価格が3,000万円なら新築で諸費用は90～210万円くらいになるでしょう。そのほとんどは引き渡しまでに支払いを済ませなければいけません。売主に支払う分は入居の1ヶ月前くらいに請求書が発行されます。
これらは物件価格と別なので基本的には現金で一括払いしなければいけませんが、諸費用向けのローンを利用したり、一部は住宅ローンに上乗せしたりすることができます。ただし、どちらにしても借入額が増えた分だけ毎月の返済が負担になります。諸費用向けのローンは住宅ローンに比べて金利が高めです。さらに諸費用までローンにすると借入可能額を超えて審査に通らない恐れもあります。できるだけ現金で支払うのが無難です。
新築マンション購入の住宅ローン
■マンション購入時の初期費用を抑える方法
マンションを購入する時は自己資金を用意し、足りない分を住宅ローンで補います。近年は頭金ゼロでも購入できるマンションが増えましたが、諸費用の分だけでも用意しておきたいところです。
さらに物件価格も賄えれば返済の負担は大幅に軽減されます。目安としてはマンションの頭金として物件価格の20～30％、諸費用として3～7％です。もちろん緊急時に備えて数ヶ月分の生活費も必要です。
ただし自力で用意できる金額には限界があり、貯まるのを待っていると購入のタイミングを逃がしてしまいます。そこで融資に関する費用を抑えると初期費用は大幅に安くなります。
例えば保証料は「フラット35」を利用すれば無料です。もちろん信用保証会社による保証はあり、連帯保証人は不要です。金融機関によってはフラット35ではなくても保証料が無料になる住宅ローンもあります。
その代わり金融機関がリスクを負わなければいけないので、審査は厳しくなり時間もかかります。またフラット35で団体信用生命保険に加入すると特約料が発生する点は要注意です。3,000万円を借りると初年度は10万円以上になります。
他にも頭金を多くして借入額を少なくできれば抵当権の設定にかかる登記費用を安く抑えられます。
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■まとめ
マンションの購入時に必要な初期費用の中には登記や融資、契約などにかかる諸費用が含まれています。物件価格にもよりますが100～300万円ほどかかるので大きな出費です。ただし返済の負担を考えるとローンよりも現金で支払った方が良いでしょう。諸費用のうち融資にかかる分はフラット35や事務手数料の安い金融機関の利用で大幅に抑えられます。