マンションは購入と賃貸結局どちらが得？金額の差は？

老後も見据えて長く住み続けたいならマンション購入

・マンション購入は資産形成や保障の面でメリットがある
・マンション購入が金額的にお得かは50年以上住むかどうかが分かれ目
・マンション購入か賃貸かは、ライフスタイルに合わせて決めるべき

マンション購入するメリット・デメリットとは

そもそもマンションを購入するのにどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
トータルの金額を除いた場合でのマンション購入のメリット・デメリットを確認してみましょう。

マンション購入のメリット

マンション賃貸と比較した場合のメリット、6つをご紹介します。

・自分の資産にできる

マンション購入と賃貸の大きな違いは、マンションを自分の資産にできるかどうかということ。
賃貸は借りているだけなので自分の資産にすることはできませんが、マンションを購入すれば自分の所有物になるため、自分の資産にすることができます。

自分の資産になるので、将来土地や住宅を売却してお金にすることもできますし、子どもや配偶者など家族のために家や土地を残すことも可能です。

さらに、家族に土地や建物を残さない場合でも、貸し出して収入を得ることができます。
相続だけでなく、売却、貸し出しとさまざまな方法で処分ができるのがマンション購入のメリットのひとつです。

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・減税を受けられる

マンション購入は税金の面でもメリットがあります。
住宅ローン控除が受けられる可能性があるためです。

住宅ローン控除とは、住宅や敷地の取得のためのローンを組んで、かつ10年以上のローンだった場合など、いくつかの条件をクリアした場合に受けられる減税制度のこと。

給与所得など、所得から控除できるので、支払う所得税を抑えることができます。
住宅を購入したときだけでなく、10年間、最大400万円まで控除を受けられるのが特徴です。

しかし、賃貸の場合は住宅ローン控除のように、支払っている住居費から控除できるような制度はありません。
住宅ローン控除という税金の面からみると、マンションを購入した方が、メリットがあります。

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・基本的に高いスペックのマンションが選べる

購入する場所や購入する物件にもよりますが、マンション購入の場合、既に建築されている分譲マンションであれば、同じくらいの費用でよりスペックの高いマンションを選ぶことが可能です。

より設備が充実した万勝を購入できる可能性が広がります。
できるだけ設備の整ったマンションにしたい場合は、マンションの購入を積極的に検討したいです。

・万一の際の支払い保障がある

マンション購入などで住宅ローンを組む場合、同時に加入することが多いのが団体信用生命保険、通称団信です。

団体信用生命保険は、ローンの契約をした本人が亡くなった場合、または高度障害に陥った場合の生命保険のこと。
対象となったとき、残りのローンの返済額は保険金から支払われます。

団体信用生命保険があることによって、契約者である配偶者が亡くなった場合で支払いが難しくなっても、引き続き購入した住宅に住み続けることが可能です。

しかし、賃貸の場合、団信のような支払い保障を受けることができません。
もし支払いが難しくなった場合は、ワンランク下のマンションを探したり、アパートを探したりする必要があります。
長く住み続けられるという点で安心感があります。

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・老後も安心して住める

住宅ローンは20年、30年と長期でのローンになりますが、ローンの支払いが終了すれば、賃料がかかることはありません。
早めにローンを返済することができれば、その分老後に支払いの心配をすることも不要です。

老後の十分な年金があるか、十分な蓄えがあるか、将来のことはわかりませんし、老後のリスクをできるだけ減らすという意味ではマンションを購入するメリットは大いにあります。

・リフォーム・リノベーションが自由にできる

マンションを購入すれば、リフォームやリノベーションも自由におこなうことができます。
最近では、リノベーション済みのマンションやリフォーム可能なマンションもありますが、残念ながらそこまで自由度は高くありません。
壁紙やドアノブなど、一部のリノベーションやリフォームしか実施できない場所が多いのが現状です。

さらに自由度の高い賃貸マンションほど築年数の高い傾向にあるため、断熱は十分かなど他の面にも気を配る必要があります。

しかし、マンションを購入すればすべて自分のもの。
リフォームもリノベーションも自由です。
自分や家族の好きなようにカスタマイズして、快適なマンション暮らしをすることができます。

リフォーム可能なので、老後あまりからだの自由がきかなくなっても、バリアフリーにすることによって、老後の快適なライフスタイルにも役立ちます。
自分の将来だけでなく、高齢の家族と一緒に暮らしたい場合もおすすめです。

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マンション購入のデメリット

自由度の高さや万一のときの保障など長期的な面でメリットの多いマンションの購入ですが、デメリットもあります。
マンションの賃貸と比較した場合、どのような問題が発生するのか、3つの観点からみていきましょう。

・まとまった初期費用がかかる

まずまとまった初期費用である、頭金がかかることがあります。
住宅ローンの低金利が続いているので、まとまった頭金を用意しないこともありますが、だいたい100万円から500万円の頭金を用意している人は多いです。

また職業や勤続年数、自営業か否かによって初期費用を用意しておいた方が良いこともあります。
しかし、100万円や500万円のまとまったお金をすぐに用意できるかというと、毎月コツコツ貯金していないと難しいです。

その分、賃貸でのマンションは敷金や礼金などの費用がかかることもありますが、マンションを購入するよりははるかにリーズナブルな金額です。

マンション購入の初期費用に関して詳しくかいてあるところはこちらから

・資産価値が大きく落ちる可能性がある

マンションを購入することで、資産として持っておくことができますが、常にその価値は一定ではありません。
土地はそのときの時価で決まりますし、建物は時間がたつほど資産としての価値が落ちてしまいます。

つまり、状況によっては売却などのタイミングで資産価値が大きく落ちる可能性があるということ。
売却しても思うような価格で売れないこともありますし、賃貸に出しても希望の額で貸し出せないこともあります。

ただし、一方で土地に関しては値下がりするリスクだけでなく、値上がりする可能性も秘めています。
タイミングによっては資産価値を大きく落とすことなく売却したり、賃貸に出したりすることも可能です。

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・修繕積立金や管理費が発生する

マンションを購入し、所有者になることで、修繕積立金や管理費が発生するのも避けられない事実です。

修繕積立金はマンションの共有している部分を定期的に修繕するための、管理費は清掃やごみ処理など委託会社に支払う必要など。
マンションを購入したら、このような修繕積立金や管理費を払い続けなければなりません。

マンションを購入した費用だけでなく、プラスアルファとしての費用も換算しなければならないので注意が必要です。

さらに、こうした修繕積立金や管理費以外にも、固定資産税などマンションを所有していることでかかる税金もあります。

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マンション購入が向いている人

マンション購入にはさまざまなメリットがありますが、マンションを購入した方が良いかは向き不向きがあります。
マンションを購入した方が良いのは、以下4つに該当する場合です。

・資産として残しておきたい
・1つの家に長く住みたい
・老後の賃料のリスクを減らしておきたい
・自由に家のリフォームやDIYを楽しみたい

それぞれ、なぜマンション購入が向いているのかみてみましょう。

・資産として残しておきたい
将来どうなるか分からないからこそ、預貯金だけでなく、資産はさまざまな形で残しておきたいもの。
中でも土地や建物といった資産は大きな価値のある資産です。
資産を将来のために残しておきたいのであれば、検討に入れておくべきもの。

さらに、自分の将来のためだけでなく、将来的には家族の資産としても相続させることができます。
将来がなかなか見えないからこそ、がっちり資産の準備がしておきたい人におすすめです。

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・1つの家に長く住みたい

居心地の良さは、家に慣れ親しむことによってより感じられるもの。
長く住めばそれだけ家に対する愛情も生まれます。

「自分たちの家」という小さなコミュニティをしっかり築き上げていきたい、大切にしていきたいのであればマンションの購入がおすすめです。
いつかは出ていかなくてはならないという賃貸のような不安はあまりないので、自分の家として安心して過ごすことができます。

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・老後の賃料のリスクを減らしておきたい

マンションを購入することで住宅ローンとはかなり長い付き合いになりますが、住宅ローンには終わりがあります。
住宅ローンの返済が完了したら、修繕費や税金などを除いた土地や建物の代金を支払う必要はありません。

70歳や80歳など働くことが難しい時期に、賃料による負担をほとんどせずに済むということ。
老後の費用の負担を抑えながら生活することができます。

特に自営業やフリーランスで年金支給が十分でない人、会社員でも厚生年金が生活するのに十分でない人、貯金が苦手な人はマンション購入で若いうちに負担をしておく方が良いでしょう。

・自由に家のリフォームやDIYを楽しみたい

最近ではリフォームやDIYができるマンションも出てきましたが、全国的に見ても数は限られていますし、リフォームの場所が制限されることもあります。
しかし、購入したマンションは自分のものなので、理由がない限り制限されることはほとんどありません。

壁に穴をあけて棚をつくることはもちろん、耐震対策のために壁とタンスを、工具を使って補強することができます。
さらに、お風呂場のリフォームなど、建物の構造に関わらない部分であれば、高い自由度を持たせたまま好みに合わせて家を改造することも可能です。

自宅は自分の好きなようにしたい人、DIYが好きな人にはマンションの購入が向いています。

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マンションの賃貸が向いている人

マンション購入も良いですが、一方で購入よりも賃貸の方が向いている人もいます。
例えば、以下の2つに該当する場合です。

・もしものときのため身軽にしたい
・さまざまなマンションに住みたい

・もしものときのために身軽にしておきたい

洪水や地震などの災害はいつ起こるか分かりません。
賃貸であればもしものことがあっても引っ越しすれば済みますが、いくら火災保険があっても購入したマンションは修繕するかどうかして住み続けることになります。
もしものときに手軽に引っ越しをしやすいのは賃貸マンションのメリットです。

さらにマンションの価値は、土地の時価や建物の築年数などによって決まります。
タイミングによっては、購入したときよりも大きく暴落するリスクもはらんでいるものです。

いつか価格が大きく下がるかもしれないマンションを所有しているよりも、賃貸の方が気軽さという点ではメリットがあります。
とにかく身軽に過ごしたい人には賃貸の方が向いています。

・さまざまなマンションに住んでみたい

1つの家に長く住めるのがマンション購入のメリットですが、中には1つの家でなく、いろんなマンションで過ごしてみたい、気分転換に住み替えたい人もいるでしょう。
しかし、マンションを1度購入すると、必ずしも思った価格で売却できないこともあり、住み替えが難しくなることもあります。

いろんな家に住んでみたいのであれば、賃貸マンションでいつでも引っ越せるようにして置いた方が良いです。

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ライフスタイルに合わせて考えるのが賢いマンション購入のしかた

はっきり、マンションを購入に向いている人、賃貸に向いている人でも、長い人生の中ではライフスタイルの変化で向き不向きが変わってしまうこともあります。

たとえば、いろんなマンションを経験したいと思っていても、家族ができたら頻繁に住み替えをするのは現実的ではないでしょう。

自身や家族の希望ももちろん大事ですが、ライフステージやライフスタイルに合わせて、購入するべきか、または賃貸にするべきか、考え直すことが大切です。

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マンション購入と賃貸マンションの金額シミュレーション

マンションを購入した方がよいのか、賃貸マンションの方がよいのか、ライフスタイルも重視されるところもありますが、もう1つ注目したい点があります。
それぞれ、どのくらいの金額がかかるのかということです。

3,500万円の3LDKを購入した場合、11万円の賃貸マンションに住んだ場合とで比較してみましょう。

マンションを購入した場合の金額シミュレーション

頭金1,000万円を用意した場合

※住宅ローンの金利は3％で元利均等方式、管理費等は年間24万円（月割で2万円）とする。

※住宅ローンは35年契約。

頭金1,000万円を用意した場合のマンションの月々の支払いは、ローン支払い額と管理費などのその他の費用を込みで116,000円程度です。

●頭金が0円だった場合

※住宅ローンの金利は3％で元利均等方式、管理費等は年間24万円（月割で2万円）とする。

※住宅ローンは35年契約。

頭金がゼロになったことで、月々の支払いが約116,000円から154,000円に、4万円ほど高くなりました。

3LDKのマンションを賃貸した場合の月々の費用は11万円～13万円ほどと考えられますから、頭金がない場合毎月の支払いは少し割高なイメージがあります。
頭金の用意次第で、毎月の支払額に大きな差が出てしまうのがお分かりいただけるでしょう。

賃貸マンションの場合の金額シミュレーション
それでは、マンションを購入した場合ではなく、賃貸マンションに住んだ場合を考えてみましょう。
初期費用である敷金や礼金を除き、単純に賃料11万円だけで考えると、月々11万円で年間132万円が賃貸マンションでかかる費用です。

月々、または年間に直すと、ローンの支払いが終わる35年目までは、マンションを購入するよりもマンションを借りた方がリーズナブルな印象があります。

しかし、マンションを購入した場合はローンの返済が終了した35年目以降も住み続けるつもりで購入したはずです。
単純に年間の支払額や月々の支払額だけを見るのではなく、マンションの購入と賃貸戸を比較するのであれば、トータルで見ていく必要があります。

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マンションの購入と賃貸を長期で比較した場合

年間や月々の支払いで見るとローンの支払いが続く35年目まで賃貸の方が良いケースもありますが、ローンの支払いが終わったとはどうでしょうか。
マンション購入と賃貸、それぞれ50年間過ごした場合をグラフで確認してみましょう。

こちらは、さきほどの3LDK3,500万円と11万円の賃貸マンションとを比較したときのグラフです。

住宅ローンの支払いが続く35年目まではマンション購入の場合は、賃貸の場合と比べて確かに費用がかさんでいきます。
しかし、そんな毎月均等に負担していた費用も35年目を境に、増加が減ります。
住宅ローンの支払いが完了したためです。

頭金あり、頭金なし、どちらの場合でもマンション購入であれば住宅ローンの支払い終了を境に月々の負担が減っているのがわかるでしょう。
35年目の段階ではまだまだ賃貸の方が有利ですが、注目したいのは45年から50年目のあたりです。

頭金を1,000万円用意した場合、だいたい47年目あたりで賃貸よりも総額が小さくなっていきました。

頭金を用意しなかった場合はまだ50年の間では差額を埋めることはできませんでしたが、金額差はわずか。
いずれ賃貸よりもトータルの費用が抑えられることがわかります。

50年を節目に考えた場合、それぞれ賃貸でトータル5,500万円、頭金1,000万円のマンション購入で5,360万円、頭金ゼロのマンション購入で5,690万円となりました。

目安としては、50年を境に賃貸がよいか、マンション購入がよいか金額的には答えが出ることがわかります。

自分だけでなく、子どもや孫の代も含め、長く住み続けていくのかどうかが、マンションを購入するかどうかの金額の目安となるのではないでしょうか。

仮に50年を超えた長く住み続けていきたい、子どもや孫に譲って長く住んで欲しい、または賃貸にしてほしいと思うであればマンション購入の方が金額的なメリットは大きいです。
マンションを購入して将来どうしていきたいか、しっかり考えることも重要です。

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不動産を買う時は、売る時のことも考えることが大切！

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まとめ

マンション購入にはさまざまなメリットもありますが、一方でデメリットもあります。
マンションを購入するかどうかは、長く住み続けていくのかということと、家族はどうなのかという点を重視した上で考えると良いでしょう。
価格だけにとらわれず、広い視野でマンション購入を考えていくのがポイントです。

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