東京のマンションの販売動向
東京のマンションは、マンションの価格が高騰する中近年右肩上がりの販売動向が見受けられます。昨年2017年においては年間供給0.4％増、3万5,898戸となっており、関東では東京23区と埼玉県で伸びがみられています。
ただ、契約戸数でみると前年の2016年からは0.7ポイント減少しており、まだ時期をみながらマンション購入を検討されている方が多いことが推測されます。しかし、今どんどん新しいマンションが建設されていて、今年度も続々とマンションの建設は進んでいるようです。
現状では、東京都のマンションの2割前後に空きがあり、今後の販売価格やマンション建設においても限界値が懸念されます。
首都圏の収入が増えている
東京でも地方でも、一般的にマンションを買うときには需要と供給がなければなりません。近年、首都圏の年収倍率は6倍を超えており、国の「年収の約5倍」という購入の策定を大きく上回っています。
首都圏の収入が増えることでマンション購入資金が出せるようになってはいるものの、この景気の維持が継続できるかどうかは計り知れません。ただ、収入が上がればマンション購入を検討できる方が増えていくことも、先読みすることはできるでしょう。
消費税増税決定後の動き
マンションの販売数は、2012年消費税10％が決定してからグンと販売数が伸びてきました。しかしながら、幾度もその引き上げは延期され2019年7月現在でも未だ10％の引き上げには至りません。
現段階では2019年10月の消費税増税が決定されていますが、これも首相自ら適時適切に判断する。としており、今後の動向に注目が集まっています。
この消費税増税延長に伴い、不動産会社はさらに今のうちに購入者を多く募っています。確かに数％の増税も金額が大きくなれば差額は大きくなりますので、消費者としても増税前の東京でのマンション購入が理想的なイメージがありますね。
マンションの建物価格には、消費税がかかります。（土地にはかかりません）例えば建物価格3,800万円のマンションなら、8％で税額304万、10％で380万となります。76万分の差額がでるわけですから、かなりの大金です。新居に必要な物や、子どもの為の貯蓄にも回せる金額です。
日銀のマイナス金利
日銀のマイナス金利をご存知でしょうか。これは、私達の預金が－になるわけではありません。各銀行が日銀に預けた余剰金が減る政策で、私達はこれによってローンが組みやすくなったり、ローン金利が下がったりしています。
この日銀のマイナス金利政策によって、融資を受けやすくなる～消費が増え市場が潤うという経緯を踏んでマンション価格の値上がりにも繋がってきました。しかし、夢の東京でマンションを買う環境になったことは確かで、わずかですが販売数の増加もみられているようです。
東京でマンションを購入する時期は
東京でマンションを買う時期はいつがいいのかを知る為に、チェックしておきたい東京の動きと問題点を見ていきます。
自分の資産をシュミレーションしよう
まずは自分の将来をしっかりシュミレーションすることが大切です。家族もいれば、自分だけではなく子どもの卒業や旦那の退職まで、転機が訪れるポイントを先入れして考えていきます。
貯蓄額や教育資金、老後の住み替え計画なども盛り込んで、できるだけ詳細にシュミレーションします。そうすることで、マンションを今買うべきかどうかが見えてくるはずです。思い付きで購入して生活が成り立たなくなってしまっては困りますから、面倒でもじっくりシュミレーションするようにしましょう。
2020年五輪後が良いって本当？
まもなく日本には東京オリンピックという大きなイベントが控えています。このオリンピックが終了すると、不動産業界でも地価が下がるであろうという見解をする人も。東京でマンションを買うなら、オリンピック後の方がいいと考えていいのでしょうか？
現在では予測でしかありませんが、マンションの老朽化、耐震性の問題による建て替え、オリンピック後の景気の低迷や、中国人投資家が爆買いしたマンションが売りに出されるであろうという話もあり、オリンピック後の方が価格は下がるのでは？という声は多数あります。
2018年、2020年問題ってなに？
さらに問題視されてきた2018年問題。これは、日本銀行総裁である「ミスター円」こと黒田総裁が任期を迎え退任するのではないかと不安視されていたものです。彼の後任になる総裁は金融緩和方針を変えるのでは？と考えられてきましたが、2018年4月に黒田総裁は再任され、この問題は今のところ落ち着きを取り戻しています。
また、2018年9月をまもなく迎えますが、アベノミクスで三本の矢の1つ「大胆な金融政策」を打ち出した安倍晋三首相が任期満了となります。選挙をもっていままでの政策が変更になれば、金融不安による株の売却がおき地価の下落もささやかれています。
2020年問題はオリンピック終了で景気上昇が終わり、景気が低迷するとローンが組みにくくなる可能性もあります。頭金の金額が大きくなったり、返済能力に余裕のある人への融資を中心にするようになるため、マンション購入資金を準備できる人が少なくなると考えられています。
ライフプランで購入時期を決めよう
マンションを購入するかどうかは、今後の政策や税制、エリアごとの動向、新築中古の動向を見ながら、自分のライフプランに合ったベストなタイミングで購入するようにします。もちろん、自らの返済意志とプランの現実性が見えたときが買い時になりますから、今年がダメ！というわけではありません。
マンションを購入すべき街とは
東京でマンションの購入時期についてお話してきましたが、次はどこのエリアにマンションを買うかという悩みもでてきます。
住みたい街ランキングで決める
住みたい街ランキング上位のエリアには、それなりの人気の理由があります。まずは、その近辺のマンションをチェックして、自分たちの予算やライフスタイルに合うかどうかを見ていくのもいいでしょう。
お得度ランキングで決める
マンションを購入して自分で住まなくても、貸主としてマンションを貸した場合、何年で元がとれるかを計算してみましょう。もしかすると貸してもお得、貸さないとしてもお得感が感じられ可能性があります。
都心は価格が高い
若いうちは都心に住んでいても、30代超えるとファミリーマンションが高くて買えないといった状況にある方も多いでしょう。30代からは都下への移住を希望する人も増えてきています。都心部以外でマンションを買うことにも目を向けてみましょう。
東京の東部が狙い目
東京東部がリーズナブルなマンションが多く、価格が底固く年数が経っても売却時に価格が下がりにくいエリアです。江東区や北区、荒川区、墨田区などが該当します。マンションを含む住宅の価格は、高齢者比率が高くなるほど住宅価格の下落が起こりやすくなります。東部は比較的バランスの良い年齢層が維持され狙い目のようです。
資産価値が高ければ老後も安心
東京でマンションを買うなら資産価値の高い場所を選んで購入するのもおすすめです。働いている間に、どんな風に雇用状況が変化するかわかりません。いざという売却時に高くうれる場所をチェックしましょう。都心にアクセスが良い郊外なら、老後売りに出しやすく、安心できます。
新築と中古どちらを選ぶべきか
新築と中古のマンションなら、どちらがいいか考えたことはありますか？それぞれにメリットやデメリットがありますので、十分検討して後悔しないようにしたいものです。
今、新築マンションは6年で1.5倍に価格が上昇しています。土地の高さと、人気のエリアで価格が高くなっているのです。
こちら記事で編集部としての答えを出しています！
中古マンションと新築マンション、購入するならどっち？
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まとめ
東京でマンションを買う時には、市場調査や経済の動きにも注意が必要です。自分たちの購入計画を広く判断して、購入時期や新築・中古の判断ができるようにしたいものです。